Wie een woning bezit in Spanje doet er goed aan de komende maanden de Spaanse politiek wat nauwlettender te volgen. De regering van premier Pedro Sánchez werkt aan een omvangrijk pakket maatregelen dat de regels rond huren, verhuren en in sommige gevallen zelfs het verkopen van woningen behoorlijk kan veranderen.
Ik kwam het onderwerp tegen bij The Local Spain, dat op 29 juli een artikel publiceerde onder de titel 11 key housing laws Spain wants to pass in September. Het artikel werd op 18 augustus nog bijgewerkt. The Local spreekt over elf woningwetten, maar strikt genomen is dat niet helemaal juist. Het gaat om elf belangrijke maatregelen die de Spaanse regering in één omvangrijk Real Decreto-ley wil onderbrengen. Een belangrijk deel daarvan verandert de bestaande Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de Spaanse huurwet.
Ik heb de plannen daarom verder nagezocht in Spaanse bronnen, waaronder persbureau EFE en de vastgoedspecialisten van Idealista. Daaruit blijkt vooral dat we op dit moment nog voorzichtig moeten zijn met stellige conclusies. Het pakket had eigenlijk eind juli door de Spaanse ministerraad moeten worden goedgekeurd, maar die behandeling werd uitgesteld tot september omdat de regering onvoldoende steun in het parlement heeft.
Op 20 augustus meldde The Local bovendien dat onder meer Junts, Podemos en de Partido Popular nog grote bezwaren hebben. Het is dus zeker niet zo dat op 1 september plotseling elf nieuwe woningwetten van kracht worden. De plannen kunnen worden aangepast, onderdelen kunnen verdwijnen en het complete pakket kan zelfs opnieuw stranden.
Toch zijn de voorstellen interessant, zeker voor Nederlanders die al een woning in Spanje bezitten of overwegen daar vastgoed te kopen. Een aantal maatregelen kan namelijk rechtstreeks gevolgen hebben voor particuliere huiseigenaren.
1. Kamerverhuur wordt veel strenger gereguleerd
Het verhuren van losse kamers is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dat geldt vooral in Madrid, Barcelona, Valencia en andere steden waar gewone huurwoningen schaars en duur zijn geworden.
De regering wil kamerhuur voortaan in beginsel behandelen als normale woningverhuur. Bovendien mag de totale huurprijs van alle kamers samen niet hoger zijn dan de huurprijs die voor de complete woning zou mogen worden gevraagd. Bevindt het huis zich in een officieel aangewezen gebied met een gespannen woningmarkt, dan moeten ook de daar geldende huurprijsbeperkingen worden gerespecteerd.
Voor Nederlanders die een appartement of huis in Spanje bezitten en dat kamer voor kamer verhuren, is dit een belangrijk voorstel. De mogelijkheid om via afzonderlijke kamercontracten een hogere totale huuropbrengst te realiseren kan hierdoor sterk worden beperkt.
2. Huurders mogen noodzakelijke reparaties zelf laten uitvoeren
Een verhuurder blijft verantwoordelijk voor gebreken die de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid van de huurder aantasten. Nieuw is dat de huurder onder het voorstel meer mogelijkheden krijgt wanneer de eigenaar niet reageert.
Na een formeel verzoek zou een eigenaar vijftien dagen krijgen om op noodzakelijke reparaties te reageren. Gebeurt dat niet, of weigert de eigenaar zonder goede reden, dan kan de huurder de reparatie onder bepaalde voorwaarden zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met toekomstige huurtermijnen.
Dat kan vooral belangrijk worden voor buitenlandse eigenaren. Wie vanuit Nederland een woning in Spanje verhuurt en niet snel reageert op meldingen van een huurder, kan straks geconfronteerd worden met werkzaamheden waarvan de kosten met de huur worden verrekend.
Een goede lokale beheerder wordt daarmee eigenlijk nog belangrijker.
3. Tijdelijke verhuur wordt aan banden gelegd
Dit vind ik een van de interessantste onderdelen van het hele pakket.
In Spanje wordt steeds vaker gebruikgemaakt van tijdelijke huurcontracten. Daarmee kunnen verhuurders soms regels omzeilen die wel gelden voor reguliere woninghuur. De regering wil dat moeilijker maken.
Een tijdelijk huurcontract moet straks een aantoonbare reden hebben. Denk aan een huurder die voor enkele maanden in een andere stad werkt of tijdelijk ergens studeert. De eigenaar moet kunnen onderbouwen waarom de huur daadwerkelijk tijdelijk is.
Volgens het huidige ontwerp mag zo’n overeenkomst maximaal twaalf maanden duren. Wanneer niet aannemelijk kan worden gemaakt dat werkelijk sprake is van tijdelijk verblijf, kan het contract onder het gewone huurrecht gaan vallen. Ook het steeds opnieuw afsluiten van tijdelijke contracten met dezelfde huurder moet worden beperkt.
Voor Nederlandse huiseigenaren is dit bijzonder relevant. Er zijn nogal wat Nederlanders die hun Spaanse woning bijvoorbeeld voor vijf of acht maanden verhuren en de woning een deel van het jaar zelf gebruiken. Juist bij deze constructies zal goed moeten worden gekeken naar de definitieve formulering van de nieuwe wet.
4. Een huurder krijgt een sterker recht wanneer je de woning verkoopt
Wie een verhuurde woning verkoopt, krijgt mogelijk ook met strengere regels te maken.
De huurder heeft in Spanje al bepaalde rechten bij verkoop. Het nieuwe voorstel versterkt het zogeheten derecho de tanteo y retracto, het voorkeursrecht van de huurder om de woning onder bepaalde voorwaarden zelf te kopen.
Volgens het concept kan de huurder in de toekomst niet meer eenvoudig via het huurcontract afstand doen van dat recht. Ook wanneer een woning samen met meerdere panden wordt verkocht, moet duidelijk worden welk deel van de verkoopprijs aan de betreffende woning wordt toegerekend.
Voor een Nederlandse eigenaar die zijn verhuurde appartement wil verkopen kan dit betekenen dat de verkoopprocedure ingewikkelder wordt. Eerst verkopen en daarna pas de huurder informeren kan juridisch riskant worden.
5. Sommige huurcontracten kunnen verplicht langer doorlopen
De regering wil opnieuw een bijzondere verlenging invoeren voor huurcontracten die vóór 30 juni 2028 aflopen.
Het gaat om een verlenging van twee jaar die huurders onder bepaalde voorwaarden kunnen aanvragen. Een eerdere versie van zo’n regeling werd in maart 2026 ingevoerd, maar eind april door het Spaanse parlement verworpen. De regering probeert de regeling nu in gewijzigde vorm opnieuw in te voeren. Dit punt is voor particuliere Nederlandse verhuurders belangrijk. Wie ervan uitgaat dat een woning na afloop van het huidige contract weer beschikbaar komt om er zelf te gaan wonen, de woning te verkopen of aan iemand anders te verhuren, kan te maken krijgen met een verplichte verlenging.
6. De staat van de woning moet beter worden vastgelegd
Bij het einde van de huurperiode willen de Spaanse autoriteiten meer duidelijkheid over de staat waarin een woning wordt teruggegeven.
Huurder en verhuurder moeten volgens het voorstel schriftelijk vastleggen hoe de woning eraan toe is wanneer de sleutels worden ingeleverd. Gebeurt dat niet, of worden geen beschadigingen geregistreerd, dan wordt in beginsel aangenomen dat de woning in goede staat is teruggegeven, tenzij de eigenaar het tegendeel kan bewijzen.
Voor Nederlandse verhuurders lijkt dit misschien een klein detail, maar praktisch kan het behoorlijk belangrijk zijn. Een goede begininspectie en eindinspectie, liefst met duidelijke foto’s en een door beide partijen ondertekend document, wordt nog belangrijker dan nu.
7. Uitzetting van kwetsbare huurders wordt moeilijker
Een van de politiek gevoeligste onderdelen gaat over huurders die hun huur niet meer betalen en als kwetsbaar worden aangemerkt.
Wanneer zo’n huurder geen alternatieve woning heeft en de overheid geen passende huisvesting beschikbaar heeft gesteld, kan een rechter de uitzettingsprocedure volgens het concept opschorten totdat er een alternatief bestaat.
Bij kleine particuliere verhuurders voorziet het voorstel in een compensatie door de overheid gedurende zo’n periode. Hoe die compensatie precies zal worden berekend en hoe snel deze wordt uitgekeerd, zal pas uit de definitieve regeling blijken.
Juist dit onderdeel stuit op veel politieke weerstand. Junts heeft bijvoorbeeld gewaarschuwd dat maatregelen van deze aard kleine verhuurders onvoldoende beschermen en problemen rond wanbetaling kunnen vergroten.
Voor Nederlanders met één vakantiewoning of appartement dat permanent wordt verhuurd, is dit dus een punt om goed te volgen. Een langdurige procedure tegen een niet-betalende huurder kan voor een particuliere eigenaar financieel veel zwaarder wegen dan voor een grote vastgoedonderneming.
8. De IBI mag niet meer worden doorberekend aan de huurder
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kortweg IBI, kun je het beste vergelijken met onze onroerendezaakbelasting.
Op dit moment kan in bepaalde huurcontracten worden afgesproken dat deze belasting voor rekening van de huurder komt. De Spaanse regering wil daar vanaf. De IBI moet in beginsel door de eigenaar worden betaald en mag niet meer contractueel worden doorgeschoven naar de huurder.
Voor veel Nederlanders zal dit geen dramatische verandering zijn, omdat zij de IBI nu al zelf betalen. Wanneer je de belasting momenteel wel aan je huurder doorberekent, heeft de maatregel vanzelfsprekend directe financiële gevolgen.
9. Toeristische verhuur kan met 21 procent btw worden belast
Dit is waarschijnlijk het voorstel dat voor Nederlandse eigenaren van een tweede huis de meeste aandacht verdient.
Toeristische woningverhuur is in Spanje op dit moment in veel gevallen vrijgesteld van btw, zolang de verhuurder geen diensten aanbiedt die vergelijkbaar zijn met hotelactiviteiten. De regering wil die vrijstelling voor bepaalde kortdurende toeristische verhuur schrappen. Volgens het huidige ontwerp zou bij verhuur tot dertig nachten in gemeenten met meer dan 10.000 inwoners het algemene Spaanse btw-tarief van 21 procent gaan gelden.
Dat zou een aanzienlijke verandering zijn. Stel dat je een appartement aan de Costa Blanca, Costa del Sol of op een van de eilanden bezit en dit gedurende een deel van het jaar via een verhuurplatform aan vakantiegangers verhuurt. Dan kan deze maatregel rechtstreeks gevolgen hebben voor je verhuurprijs, administratie en netto-opbrengst.
De regering wil hiermee toeristische verhuur minder aantrekkelijk maken en eigenaren stimuleren hun woning voor langere tijd aan reguliere huurders beschikbaar te stellen. Of dat ook werkelijk zal gebeuren is de vraag, maar voor Nederlanders met een vakantiehuis dat zichzelf gedeeltelijk moet terugverdienen kan dit een van de belangrijkste veranderingen worden.
10. Je mag een huurder niet verplichten een verzekering tegen wanbetaling af te sluiten
Ook de regels rond aanvullende garanties worden aangescherpt. Een verhuurder mag volgens het voorstel niet langer eisen dat de huurder zelf een verzekering tegen huurachterstand afsluit. Ook de ruimte om andere aanvullende garanties te vragen wordt beperkt. Een eigenaar kan uiteraard zelf een verzekering afsluiten tegen wanbetaling. Dat is iets anders dan de huurder verplichten zo’n polis te nemen.
Voor particuliere Nederlandse verhuurders kan dit betekenen dat zij de kosten voor een dergelijke verzekering voortaan zelf moeten meenemen in hun exploitatie.
11. Verkoop in gebieden met een gespannen woningmarkt kan verder worden gereguleerd
Het laatste punt gaat verder dan alleen huren. In officiële zonas de mercado residencial tensionado, gebieden waar de woningmarkt als bijzonder gespannen is aangemerkt, zouden aanvullende voorwaarden kunnen worden ingevoerd bij bepaalde verkopen. Het doel daarvan is woningen voor permanente bewoning beschikbaar te houden en speculatieve transacties tegen te gaan.
Hoe zwaar die beperkingen uiteindelijk worden, is op dit moment nog niet duidelijk. Dit is juist een onderdeel waarbij ik de definitieve wettekst zou willen zien voordat ik conclusies trek.
Belangrijk is bovendien dat lang niet heel Spanje automatisch zo’n gespannen woningmarktgebied is. De aanwijzing gebeurt volgens de Spaanse Woningwet via de autonome regio’s. In 2026 zijn onder meer nieuwe gebieden in Asturias, Galicië en Baskenland toegevoegd. Ook Catalonië en Navarra kennen veel aangewezen gebieden. Het Spaanse ministerie publiceert deze gebieden officieel in het staatsblad BOE.
Voor Nederlanders met een huis aan bijvoorbeeld de Costa Blanca of Costa del Sol betekent dit dat je niet zomaar moet aannemen dat iedere landelijke maatregel voor zonas tensionadas ook automatisch op jouw woning van toepassing is. De exacte locatie van het huis wordt steeds belangrijker.
Vooral verhuurende Nederlanders moeten opletten
Wanneer ik de elf voorstellen bekijk vanuit het perspectief van Nederlanders die naar Spanje zijn geëmigreerd of daar een tweede woning bezitten, vallen vooral een paar zaken op.
Wie gewoon in zijn eigen huis woont en het niet verhuurt, zal van het grootste deel van deze maatregelen weinig merken. Voor iemand die zijn woning permanent verhuurt ligt dat heel anders. Dan zijn met name de verplichte verlenging van huurcontracten, de regels rond onderhoud, het voorkeursrecht bij verkoop, de IBI en de bescherming tegen uitzetting belangrijk.
Verhuur je tijdelijk, bijvoorbeeld gedurende de maanden dat je zelf in Nederland verblijft, dan zijn vooral de strengere regels voor tijdelijke contracten relevant.
En gebruik je jouw woning voor toeristische verhuur, dan kan de mogelijke invoering van 21 procent btw financieel veruit de grootste verandering betekenen.
September wordt belangrijk, maar nog niets staat vast
Daarmee kom ik terug bij de waarschuwing waarmee ik begon. De kop van The Local Spain over elf nieuwe woningwetten die Spanje in september wil invoeren trekt vanzelfsprekend de aandacht. Maar wanneer je de Spaanse berichtgeving erbij pakt, ligt het genuanceerder.
Het gaat om een conceptpakket waarover politiek nog stevig wordt onderhandeld. De regering wilde het oorspronkelijk eind juli behandelen, maar stelde dat uit omdat er onvoldoende parlementaire steun was. Persbureau EFE meldde expliciet dat de regering meer tijd wilde nemen om met de verschillende partijen tot overeenstemming te komen. Op 20 augustus was die steun er nog altijd niet.
Daar komt bij dat een Spaans Real Decreto-ley weliswaar snel door de regering kan worden ingevoerd, maar daarna binnen dertig dagen aan het Congreso de los Diputados moet worden voorgelegd. Het parlement moet het decreet dan bekrachtigen of verwerpen. Dat staat vastgelegd in artikel 86 van de Spaanse grondwet.
September kan dus een belangrijke maand worden voor iedereen die in Spanje huurt of verhuurt. Maar voorlopig zou ik nog geen huurcontract wijzigen, verkoopplannen omgooien of toeristische verhuur stopzetten op basis van de aangekondigde maatregelen.
Eerst moet duidelijk worden welke van deze elf voorstellen daadwerkelijk de eindstreep halen.
Voor Nederlandse huiseigenaren in Spanje lijkt mij vooral één advies verstandig: volg de ontwikkelingen de komende weken goed. Want wanneer zelfs maar een deel van deze plannen wordt aangenomen, verandert er voor particuliere verhuurders behoorlijk wat.
Dit artikel is geschreven door Eric Jan van Dorp, auteur van onder meer de Succesvol emigreren-boekenreeks en oprichter van Grenzenloos.nl.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun Eric Jan en zijn team met een kleine donatie en help Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
