Vorige week schreef ik dat Spanje in 2025 België heeft ingehaald als populairste emigratieland onder in Nederland geboren emigranten. Nieuwe cijfers over de Spaanse woningmarkt laten zien dat daar nog een tweede ontwikkeling achter schuilgaat: Nederlanders behoren inmiddels tot de allergrootste buitenlandse huizenkopers in Spanje. Voor ons klinkt dat misschien als een bevestiging van de aantrekkingskracht van het land. Voor veel Spanjaarden is het aanzienlijk minder goed nieuws.
Vorige week schreef ik op Grenzenloos over de opvallende stijging van het aantal Nederlanders dat daadwerkelijk naar het buitenland vertrekt. Uit de nieuwste definitieve cijfers van het CBS bleek dat in 2025 6939 in Nederland geboren mensen naar Spanje emigreerden. Een jaar eerder waren dat er nog 5.937. Een stijging van bijna 17 procent in één jaar.
Daarmee ging Spanje voor het eerst België voorbij. Naar België vertrokken 6.549 in Nederland geboren emigranten. Spanje is dus officieel het populairste emigratieland geworden.
Maar wie alleen naar de emigratiecijfers kijkt, mist een belangrijk deel van het verhaal. Want Nederlanders verhuizen niet alleen massaal naar Spanje. Ze kopen er ook op grote schaal huizen.
Nederlanders bijna de grootste buitenlandse huizenkopers
De nieuwste cijfers van het Spaanse Colegio de Registradores, gepubliceerd op 5 augustus 2026, zijn behoorlijk spectaculair: in het tweede kwartaal van 2026 werd 15,98 procent van alle verkochte woningen in Spanje gekocht door buitenlanders. Dat is het hoogste percentage dat ooit is gemeten. In drie maanden tijd ging het om meer dan 26.800 woningen.
En wie staan er bijna helemaal bovenaan? De Britten waren nog nét de grootste groep met 6,99 procent van alle buitenlandse aankopen. Daarna kwamen de Nederlanders met 6,94 procent. De Duitsers volgden inmiddels op enige afstand met 6,11 procent.
Dat is een enorme verandering. Britten en Duitsers domineerden de internationale Spaanse woningmarkt tientallen jaren. Inmiddels zitten Nederlanders de Britten letterlijk op de hielen.
In 2025 waren Nederlanders al goed voor 6,31 procent van alle buitenlandse woningaankopen in Spanje. In de regio Valencia waren Nederlanders zelfs de grootste buitenlandse kopersgroep.
Vooral aan de Middellandse Zeekust is de invloed van buitenlandse kopers enorm. In de provincie Alicante, waar onder Nederlanders plaatsen als Jávea, Dénia, Altea, Benidorm, Torrevieja en de Orihuela Costa populair zijn, werd in het tweede kwartaal van dit jaar maar liefst 46,43 procent van alle verkochte woningen door buitenlanders gekocht. Bijna één op de twee woningen dus. In Málaga lag dat percentage op 37 procent. Op de Balearen op 32,3 procent en in de gehele Comunidad Valenciana op 31 procent.
Dat zijn geen marginale percentages meer. Buitenlandse koopkracht is in deze gebieden een structureel onderdeel van de woningmarkt geworden.
Goed nieuws voor ons, minder goed nieuws voor de gemiddelde Spanjaard
Vanuit Nederlands perspectief is het gemakkelijk te begrijpen. Wie in Nederland een woning met flinke overwaarde verkoopt, een goed pensioen ontvangt of zijn Nederlandse salaris kan meenemen naar Spanje, beschikt in Spanje vaak over een koopkracht waarvan een doorsnee Spaanse werknemer alleen maar kan dromen.
En dat verschil is aanzienlijk. Volgens de meest recente loonraming van de OECD bedroeg het gemiddelde brutojaarinkomen in Spanje in 2025 ongeveer €32.678. In Nederland was dat ongeveer €69.028 en in Duitsland €66.700.
Een gemiddeld Nederlands salaris is volgens die vergelijkbare OECD-maatstaf dus meer dan twee keer zo hoog als een gemiddeld Spaans salaris. Ook wanneer gecorrigeerd wordt voor verschillen in koopkracht blijft Spanje achter bij veel landen waar buitenlandse woningkopers vandaan komen.
De OECD kwam voor 2024 uit op ongeveer 53.900 dollar aan koopkrachtgecorrigeerd gemiddeld loon voor Spanje, tegenover circa 80.500 dollar voor Nederland, 67.400 voor Duitsland, 61.900 voor het Verenigd Koninkrijk, 70.600 voor Denemarken en 72.700 voor Noorwegen.
Het Spaanse statistiekbureau INE laat bovendien zien hoe krap de situatie voor veel lokale werknemers werkelijk is. Het daadwerkelijk gemeten gemiddelde jaarloon bedroeg in 2024 ongeveer €29.540.
In de horeca – juist een sector waarin in de toeristische kustgebieden heel veel Spanjaarden werken – lag het gemiddelde op slechts €17.653 per jaar. Zet daar een Nederlands huishouden tegenover dat zijn huis in Nederland met een paar ton overwaarde verkoopt en vervolgens aan de Costa Blanca gaat zoeken, en het verschil in biedingskracht behoeft weinig uitleg.
En juist daar stijgen de huizenprijzen hard
Dat zou minder problematisch zijn wanneer Spanje een ruime woningmarkt had. Maar die heeft het land niet. De Spaanse woningmarkt kampt volgens verschillende onderzoeken met een groot structureel tekort. BBVA Research concludeerde in augustus dat juist het gebrek aan aanbod een belangrijke verklaring is voor de combinatie van minder transacties en verder stijgende prijzen.
Buitenlanders zijn dus nadrukkelijk niet de enige oorzaak van de Spaanse wooncrisis. Dat onderscheid vind ik belangrijk. Te weinig nieuwbouw, veel toeristische verhuur, snelle bevolkingsgroei, woningtekorten in economisch aantrekkelijke gebieden en jarenlang woningbeleid spelen allemaal een rol. Maar vervolgens komt boven op dat beperkte aanbod een grote groep buitenlandse kopers met aanzienlijk meer financiële armslag.
CaixaBank Research noemt de vraag van buitenlandse niet-ingezetenen inmiddels een belangrijke kracht op de Spaanse vastgoedmarkt en constateert dat deze kopers gemiddeld een hogere koopkracht hebben en zich vooral richten op het midden- en hogere segment. En dat zijn precies de gebieden waar Nederlanders graag neerstrijken.
De officiële Spaanse registratiestatistiek kwam voor het tweede kwartaal van 2026 uit op een gemiddelde woningprijs van €2.487 per vierkante meter, opnieuw een record. Volgens deze meetmethode lagen de prijzen 9,2 procent hoger dan een jaar eerder.
De officiële woningprijsindex van het Spaanse INE liet in het eerste kwartaal van 2026 eveneens een landelijke stijging van 12,9 procent op jaarbasis zien.
Voor een Nederlander met Nederlandse overwaarde kan een Spaanse woning dan nog steeds aantrekkelijk geprijsd lijken. Voor iemand die €20.000, €25.000 of €30.000 per jaar verdient, ziet diezelfde prijsontwikkeling er heel anders uit.
Buitenlandse kopers betalen prijzen die veel locals niet kunnen betalen
Nog tekenender zijn de cijfers van de Spaanse notarissen. In de tweede helft van 2025 betaalden buitenlandse kopers die niet in Spanje woonden gemiddeld €3.242 per vierkante meter.
Buitenlanders die wel in Spanje woonden betaalden gemiddeld €1.963 per vierkante meter. Spaanse kopers kwamen uit op gemiddeld slechts €1.839 per vierkante meter.
Een niet-ingezeten buitenlandse koper betaalde daarmee gemiddeld ongeveer driekwart meer per vierkante meter dan een Spaanse koper. Een deel daarvan komt doordat buitenlanders relatief vaak in dure kustgebieden en in een hoger marktsegment kopen. Het betekent dus niet dat twee identieke woningen automatisch voor zulke verschillende bedragen worden verkocht.
Maar voor de lokale woningmarkt maakt dat uiteindelijk niet alles uit. Wanneer steeds meer huizen in aantrekkelijke gemeenten worden verkocht aan kopers die €3.000 of €4.000 per vierkante meter kunnen betalen, beweegt het prijsniveau mee. En dan kan de lokale verpleegkundige, docent, winkelmedewerker of horecamedewerker simpelweg niet meer concurreren.
Dan is er nog een groep die in de CBS-cijfers nauwelijks zichtbaar is
Hier komt nog iets bij waarover we in Nederland veel minder praten. Ik noem die groep altijd de semigranten. Mensen die een woning in Spanje kopen en daar maanden per jaar verblijven, maar niet werkelijk permanent emigreren.
De cijfers van de Spaanse notarissen laten zien hoe groot die groep onder Nederlanders is: in de eerste helft van 2025 werden 4.166 woningen door Nederlanders gekocht. Daarvan werden er 3.144 gekocht door Nederlanders die geen resident van Spanje waren, tegenover slechts 1.022 aankopen door Nederlandse inwoners van Spanje.
Dat betekent dat ongeveer drie kwart van de Nederlandse kopers op het moment van aankoop niet officieel in Spanje woonde.
Voor heel 2025 werden volgens de notariële gegevens 6.289 Spaanse woningen gekocht door Nederlandse niet-residenten. Nederlanders waren daarmee zelfs de grootste buitenlandse groep op de Spaanse markt voor niet-ingezeten kopers.
Dat is belangrijk wanneer we emigratiecijfers proberen te begrijpen. De 6939 Nederlanders uit mijn vorige artikel zijn mensen die volgens het CBS daadwerkelijk naar Spanje zijn geëmigreerd. Maar daarnaast bestaat dus een veel grotere beweging van Nederlanders die een deel van hun leven naar Spanje verplaatsen zonder daar permanent inwoner te worden.
Daarbij moet wel een belangrijk onderscheid worden gemaakt. Uit de Spaanse gegevens valt niet af te leiden hoeveel van deze mensen nog in de Nederlandse Basisregistratie Personen staan ingeschreven. Wie bijvoorbeeld vijf maanden per jaar in Spanje woont en zeven maanden in Nederland, kan gewoon Nederlands ingezetene blijven.
Maar iemand die binnen een periode van twaalf maanden meer dan acht maanden buiten Nederland verblijft, moet zich volgens de Nederlandse regels uitschrijven bij de gemeente. Dat geldt ook wanneer de woning in Nederland wordt aangehouden.
Het CBS erkent bovendien dat niet iedereen zijn emigratie netjes meldt. Administratieve afvoeringen ontstaan juist vaak wanneer een gemeente later vaststelt dat iemand waarschijnlijk naar het buitenland is vertrokken zonder dat door te geven. De officiële emigratiecijfers naar Spanje vertellen dus niet het hele verhaal.
Semigratie heeft ook een sociale keerzijde
Er is nog een reden waarom ik het onderscheid tussen emigranten en semigranten belangrijk vind. Wie echt naar Spanje emigreert, krijgt vroeg of laat met de Spaanse samenleving te maken.
Je moet je zaken regelen, krijgt te maken met Spaanse instanties, zoekt een arts, doet boodschappen, ontmoet buren en – hopelijk – leert op zijn minst voldoende Spaans om je in het dagelijks leven te kunnen redden.
Wie enkele maanden per jaar in een urbanización verblijft, voornamelijk met landgenoten omgaat, boodschappen doet bij winkels waar Engels of Nederlands wordt gesproken en vervolgens weer naar Nederland vertrekt, voelt die noodzaak veel minder.
Dat is geen verwijt aan iedere eigenaar van een tweede woning. Maar wanneer hele gebieden steeds sterker worden bevolkt door tijdelijke buitenlandse bewoners, kan dat de integratie en het contact met de plaatselijke bevolking wel degelijk bemoeilijken.
Onderzoek naar zogenoemde transnational gentrification laat zien dat welvarende buitenlandse bewoners in sommige Spaanse steden en regio’s hun eigen sociale circuits kunnen vormen en weinig contact hebben met lokale bewoners. Het risico ontstaat dan dat we naast de Spanjaarden gaan wonen in plaats van tussen de Spanjaarden.
Voor mij is dat een belangrijk verschil tussen werkelijk emigreren en je Nederlandse leven gedeeltelijk naar de Spaanse zon verplaatsen.
De Spanjaarden beginnen zich steeds nadrukkelijker te roeren
Dat dit onderwerp gevoelig ligt, blijkt inmiddels uit een groeiend aantal protesten. Vooral op Mallorca is de situatie deze zomer uitgegroeid tot een breed maatschappelijk debat. Op 26 juli 2026 trokken volgens de organisatoren tienduizenden mensen door Palma onder de leus Menys Turisme, Més Vida – minder toerisme, meer leven. Een van de centrale onderwerpen was de steeds slechtere betaalbaarheid van woningen voor eilandbewoners.
Twee weken later gingen in Sóller opnieuw duizenden inwoners de straat op. Volgens de Spaanse publieke omroep RTVE richtte de demonstratie zich expliciet tegen stijgende woningprijzen, vastgoedspeculatie, vakantieverhuur en de steeds grotere druk van toerisme op het dagelijks leven van inwoners.
En eind augustus volgde opnieuw een protestactie in Palma. De frustratie richt zich overigens niet uitsluitend op toeristen. Ook de verkoop van vastgoed aan vermogende buitenlandse kopers ligt steeds vaker onder vuur. Dat leidt soms ook tot uitingen die wat mij betreft een grens overschrijden. Makelaarskantoren werden beklad en incidenteel verschenen er ronduit vijandige leuzen tegen buitenlanders.
Dat soort gedrag keur ik uiteraard af. Maar het zou ook te gemakkelijk zijn om vervolgens de achterliggende frustratie te negeren. De meeste grote protestbewegingen richten zich namelijk nadrukkelijk niet tegen de individuele Nederlander, Duitser of Brit. Hun kritiek richt zich vooral op een economisch model waarin toerisme, vakantieverhuur en internationaal vastgoed volgens hen zwaarder wegen dan de woonbehoeften van de eigen bevolking. Dat onderscheid moeten we blijven maken.
Misschien moeten wij ook eens door Spaanse ogen kijken
Ik begrijp heel goed waarom Nederlanders voor Spanje kiezen. Ik schrijf er ten slotte al jaren over.
Het klimaat, het eten, het buitenleven, de cultuur en in veel gebieden nog altijd lagere huizenprijzen dan in Nederland maken Spanje tot een fantastisch emigratieland. Maar juist omdat wij daar graag willen wonen, vind ik dat we ook naar de andere kant van het verhaal moeten durven kijken.
Stel dat je €25.000 of €30.000 per jaar verdient. Je kinderen willen in dezelfde omgeving blijven wonen waar ze zijn opgegroeid. Vervolgens worden woningen in jouw dorp steeds vaker gekocht door mensen uit landen waar salarissen soms twee keer zo hoog liggen, die bovendien regelmatig enkele tonnen aan overwaarde uit hun eigen woningmarkt meenemen. Dan kun je die economische strijd eenvoudig niet winnen.
Dat maakt Nederlanders niet tot de schuldigen van de Spaanse wooncrisis. De fundamentele oorzaak ligt veel breder: Spanje bouwt onvoldoende woningen op plaatsen waar de vraag sterk groeit, terwijl toeristische verhuur, bevolkingsgroei, investeringen en buitenlandse tweedehuiskopers tegelijkertijd extra druk uitoefenen.
Maar we kunnen ook niet doen alsof onze aanwezigheid geen effect heeft. Als in Alicante bijna de helft van alle verkochte woningen naar buitenlanders gaat, Nederlanders inmiddels bijna de grootste buitenlandse kopersgroep van heel Spanje zijn en buitenlandse niet-residenten gemiddeld aanzienlijk hogere vierkantemeterprijzen betalen dan Spaanse kopers, dan beïnvloedt dat de lokale woningmarkt. Dat is simpelweg economie.
Daar hoort, wat mij betreft, voor iemand die werkelijk naar Spanje wil emigreren nog iets anders bij: Emigreren naar Spanje meer moeten zijn dan een Nederlands leven verplaatsen naar de zon. Wie van Spanje zijn nieuwe thuis maakt, mag best iets terugdoen. De taal leren. Spaanse buren leren kennen. Lokaal kopen. Proberen te begrijpen waarom de woningproblematiek zoveel emoties oproept. En accepteren dat wij met onze relatief grote koopkracht óók onderdeel zijn van de veranderingen die in veel Spaanse kustgebieden plaatsvinden.
Spanje is sinds 2025 officieel ons populairste emigratieland. De vraag voor de komende jaren is denk ik niet alleen hoeveel Nederlanders erheen gaan. Maar vooral: hoe we er gaan wonen.
Gebruikte bronnen bij dit artikel: CBS, Colegio de Registradores de España, OECD, Instituto Nacional de Estadística (INE), Consejo General del Notariado, CaixaBank Research, BBVA Research, Rijksoverheid, RTVE, Euronews, El País.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun mijn team en mij met een kleine donatie en help op die manier Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
