Nieuwe Spaanse huisvestingswet

In Spanje staat er een nieuwe woningwet op stapel die naar verwachting vóór de verkiezingen van 28 mei 2023 van kracht zal worden. De nieuwe wet bevat verschillende wijzigingen en maatregelen en is bedoeld om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te vergroten.

In dit artikel zullen we de belangrijkste bepalingen van de nieuwe wet bespreken en de mogelijke impact ervan op de vastgoedmarkt en de huurders in Spanje.

Huurprijs
Een van de belangrijkste bepalingen van de nieuwe wet is de verhoging van de bovengrenzen voor de huurprijs. Voor 2023 mag de huur maximaal met 2% worden verhoogd, maar dat zal stijgen tot 3% in 2024. Deze maatregel is bedoeld om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren voor huurders en om de stijgende huurprijzen in sommige gebieden te beteugelen. De consumentenprijsindex (CPI) wordt niet langer gebruikt als referentie voor de jaarlijkse update van de huur van de contracten in heel Spanje. Dit betekent dat huurders niet langer worden geconfronteerd met onverwachte huurstijgingen die zijn gebaseerd op de inflatie.

Borgsom
Een andere belangrijke bepaling van de nieuwe woningwet is de beperking van de borgsom die verhuurders mogen vragen. Huiseigenaren mogen bovendien niet meer dan twee maanden borg rekenen bij het tekenen van het huurcontract. Verder mogen ze slechts de betaling van één maand huur vooruit eisen. Deze maatregel is bedoeld om huurders te beschermen tegen hoge kosten bij het huren van een woning en om de toegang tot woningen te vergemakkelijken, vooral voor degenen met een laag inkomen.

Leegstand
Een andere belangrijke bepaling van de nieuwe wet is gericht op het aanpakken van leegstaande woningen. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om economische sancties op te leggen aan eigenaren die hun woningen leeg laten staan. De beslissing hierover ligt echter bij de gemeenten zelf. Deze sancties kunnen onder andere bestaan uit een toeslag op de onroerendezaakbelasting (IBI) van maximaal 150%. Een woning wordt beschouwd als leegstaand wanneer deze gedurende een periode van meer dan twee jaar ononderbroken leegstaat, behalve in bepaalde gerechtvaardigde gevallen, en altijd als de verhuurder eigenaar is van vier of meer onroerende goederen. De gemeenten zullen deze leegstandssituatie verklaren via een administratieve procedure met een hoorzitting van de belastingplichtige. Gemeenten kunnen dus een toeslag van 50% toepassen op woningen die twee jaar leegstaan, en het kan oplopen tot 100% als ze langer dan drie jaar leegstaan. In het geval van eigenaren die twee of meer residentiële panden hebben in dezelfde gemeente, kan dit percentage oplopen tot 150%.

Woningvoorraad
Ook is de nieuwe woningwet is gericht op het vergroten van de openbare woningvoorraad van 20% naar 30%. Deze maatregel is bedoeld om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten en om de toegang tot woningen te verbeteren voor mensen met een laag inkomen. Het Sareb-huisvestingsprogramma is echter geconcentreerd in kustprovincies en kleinere provincies en biedt geen oplossing van betekenis. Het huren van woningen en het huurrecht zijn ook niet effectief in het oplossen van de woningnood. Het is dus de vraag of deze maatregel voldoende zal zijn om de beschikbaarheid van woningen te vergroten en de woningcrisis in Spanje op te lossen.

Vastgoedmarkt
Tot slot is er ook bezorgdheid over de impact van de nieuwe woningwet op de vastgoedmarkt. De wet vereist bijvoorbeeld dat eigenaren van onroerend goed bemiddelingskosten betalen. Op deze manier zou er een einde komen aan het opleggen van oneerlijke vergoedingen die veel mensen ervan weerhouden toegang te krijgen tot een huis, vanwege de hoge initiële uitgaven die daarbij komen kijken. Er bestaat echter de vrees dat deze maatregel zal leiden tot sluitingen in de vastgoedsector, omdat sommige makelaars hierdoor mogelijk minder inkomsten zullen hebben. Desalniettemin gelooft Nora García, vicevoorzitter van de Nationale Federatie van Vastgoedbureaus, dat de sector veerkrachtig is en zich kan aanpassen om nieuwe diensten aan te bieden.

Samenvattend is de nieuwe woningwet in Spanje is bedoeld om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te vergroten en om de woningnood in het land aan te pakken. De wet bevat verschillende belangrijke bepalingen, zoals de verhoging van de huurprijslimieten, de beperking van de borgsom die verhuurders mogen vragen en de bepalingen gericht op leegstaande woningen. Niettemin zijn er ook zorgen over de effectiviteit van de wet en over de mogelijke impact ervan op de vastgoedmarkt. De implementatie van de wet zal de komende jaren nauwlettend worden gevolgd om te zien of deze daadwerkelijk leidt tot de gewenste resultaten.

Tekst en foto’s: Eric jan van Dorp