Best veel Nederlanders die emigreren, beginnen een B&B of verhuren een kamer, gastenverblijf of tweede woning aan vakantiegangers. Soms vormt dit de belangrijkste inkomstenbron, in andere gevallen helpt de verhuur om de hypotheek en het onderhoud van het huis te betalen. Nieuwe Europese regels voor vakantieverhuur zijn voor deze groep dus bijzonder belangrijk.
De Europese Commissie presenteerde op 9 september 2026 de Affordable Housing Act. Dit voorstel moet gemeenten meer juridische duidelijkheid geven wanneer zij vakantieverhuur willen beperken om woningen beschikbaar te houden voor permanente bewoning.
Dat klinkt alsof Brussel Airbnb-verhuur in heel Europa aan banden wil leggen. Zo eenvoudig ligt het niet. De Europese Commissie stelt zelf geen algemeen verbod in en voert evenmin een maximumaantal verhuurdagen in. Gemeenten en nationale overheden blijven de regels bepalen. Zij moeten nieuwe beperkingen voortaan wel beter onderbouwen.
Voor emigranten die in hun eigen woning één of meer kamers verhuren, bevat het voorstel bovendien een belangrijke uitzondering.
Brussel stelt zelf geen Airbnb-verbod in
De Affordable Housing Act is in de eerste plaats een juridisch kader. De Europese Commissie geeft gemeenten geen geheel nieuwe bevoegdheden, maar legt vast wanneer bestaande nationale of lokale bevoegdheden mogen worden gebruikt om vakantieverhuur te beperken.
Een gemeente moet eerst aantonen dat er werkelijk sprake is van ernstige druk op de woningmarkt. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de verhouding tussen woningprijzen en inkomens. Volgens het voorstel kan een gebied als problematisch worden aangemerkt wanneer de prijs van een gemiddelde woning ten minste acht keer het gemiddelde beschikbare inkomen per inwoner bedraagt, deze verhouding gedurende tien jaar is verslechterd en de situatie naar verwachting de komende drie jaar niet vanzelf verbetert. Bij een verhouding van tien of hoger hoeft de verslechtering over tien jaar niet afzonderlijk te worden aangetoond.
Vervolgens moet de gemeente bewijzen dat vakantieverhuur gedurende ten minste drie jaar een aantoonbaar nadelig effect heeft gehad op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen. Een verbod voor een volledige stad mag niet worden ingevoerd als het probleem zich slechts in enkele wijken voordoet. Ook moet eerst worden onderzocht of een minder ingrijpende maatregel voldoende kan zijn.
Mogelijke maatregelen zijn een maximumaantal vakantieverblijven, een vergunningenstop, een beperking van het aantal verhuurdagen of een verbod in bepaalde wijken. Toekomstige maatregelen mogen maximaal vijf jaar gelden. Daarna moet opnieuw worden bekeken of zij nog steeds nodig zijn.
Goed nieuws voor kamerverhuur in je eigen woning
Het belangrijkste detail voor veel emigranten staat wat verderop in het Europese voorstel. Beperkingen die uitsluitend worden ingevoerd om de woningnood te bestrijden, mogen niet gelden voor vakantieverhuur vanuit de hoofdwoning van de verhuurder.
Dat verschil is logisch. Wanneer je zelf in een huis woont en een kamer verhuurt, verdwijnt daardoor in beginsel geen zelfstandige woning van de reguliere woningmarkt. Bij een appartement dat het hele jaar aan toeristen wordt verhuurd, kan dat wel gebeuren.
Deze uitzondering kan belangrijk zijn voor Nederlanders die na hun emigratie een kleinschalige B&B aan huis beginnen. Je positie is dan volgens het Europese voorstel sterker dan wanneer je een tweede huis, een losstaand appartement of verschillende vakantiewoningen exploiteert.
Het woord hoofdwoning moet wel letterlijk worden genomen. Het moet gaan om de woning waarin je gewoonlijk woont en waar zich het centrum van je dagelijkse leven bevindt. Een afzonderlijk vakantiehuis op hetzelfde terrein valt daar waarschijnlijk niet automatisch onder. Dat zal mede afhangen van de nationale definitie en de inrichting van het perceel.
De uitzondering betekent evenmin dat kamerverhuur altijd is toegestaan. Gemeenten kunnen nog steeds eisen stellen op het gebied van brandveiligheid, ruimtelijke ordening, overlast, registratie, belastingen en toeristische vergunningen. Ook kunnen beperkingen om andere redenen worden opgelegd, bijvoorbeeld vanwege openbare veiligheid of bescherming van historisch erfgoed.
Dit is voorlopig nog een voorstel
De nieuwe Europese regels zijn nog niet van kracht. Het voorstel moet worden behandeld door het Europees Parlement en de lidstaten. Tijdens die onderhandelingen kunnen onderdelen worden gewijzigd.
Pas nadat beide Europese wetgevers overeenstemming hebben bereikt en de definitieve verordening in het Publicatieblad van de Europese Unie is verschenen, kan zij in werking treden. Op dit moment is dus nog niet bekend wanneer dat gebeurt en hoe de definitieve tekst eruitziet.
Het voorstel heeft bovendien geen automatische terugwerkende kracht. Bestaande lokale maatregelen die al voor de inwerkingtreding zijn aangenomen, vallen volgens de huidige tekst buiten het nieuwe kader. Gemeenten mogen die regels wel vrijwillig opnieuw beoordelen. Bij nieuwe maatregelen die bestaande legale verhuuractiviteiten raken, moet een redelijke overgangsregeling worden getroffen.
Dit laatste is bijvoorbeeld van belang voor Barcelona, waar al voor de presentatie van de Affordable Housing Act een ingrijpend besluit was genomen.
Barcelona wil in 2028 stoppen met toeristenappartementen
Barcelona voert al jaren een streng beleid tegen vakantieverhuur. De stad telt ongeveer 10.100 appartementen met een toeristische vergunning. Het stadsbestuur heeft besloten deze vergunningen na november 2028 niet meer te verlengen. De bedoeling is dat de appartementen daarna terugkeren naar de reguliere woningmarkt.
Voor bestaande eigenaren betekent dit dat een huidige vergunning geen garantie meer biedt voor verhuur na 2028. Nieuwe toeristische appartementen worden in Barcelona al geruime tijd vrijwel niet toegelaten.
Het nieuwe Europese voorstel draait het besluit van Barcelona niet automatisch terug. De maatregel is al eerder aangenomen en valt daardoor volgens de huidige tekst buiten het toekomstige Europese kader. Wel blijft de juridische strijd voortduren. Belangenorganisaties van verhuurders vinden een volledige beëindiging buitenproportioneel en wijzen erop dat toeristenappartementen slechts een beperkt deel van de totale woningvoorraad vormen.
Wie nu in Barcelona een appartement koopt en rekent op inkomsten uit vakantieverhuur, neemt daarom een zeer groot risico. Zelfs een bestaande vergunning hoeft niet zonder meer overdraagbaar te zijn aan een nieuwe eigenaar.
Madrid kiest voor hele toeristische gebouwen
Ook Madrid heeft de mogelijkheden beperkt. Volgens Plan RESIDE zijn nieuwe, afzonderlijke toeristenappartementen in gewone woongebouwen in het historische centrum niet meer toegestaan. Vakantieverhuur wordt daar hoofdzakelijk geconcentreerd in gebouwen die volledig voor toeristisch verblijf worden gebruikt.
Buiten het historische centrum blijven meer mogelijkheden bestaan, maar een toeristenwoning in een woongebouw moet doorgaans een eigen toegang vanaf de straat hebben. Bestaande legale accommodaties kunnen onder voorwaarden doorgaan.
Daarnaast geldt sinds april 2025 in heel Spanje dat een nieuwe toeristische verhuuractiviteit in een appartementencomplex de uitdrukkelijke goedkeuring nodig heeft van drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen in de gemeenschap vertegenwoordigen. Sinds 1 juli 2025 is bovendien een landelijk registratienummer verplicht voor vakantieverhuur die via onlineplatforms wordt aangeboden.
Een regionale toeristische registratie, toestemming van de gemeente, instemming van de vereniging van eigenaren en een nationaal registratienummer zijn verschillende zaken. Het bezit van één registratie betekent dus niet automatisch dat je aan alle eisen voldoet.
Valencia en Málaga stellen grenzen per wijk
Valencia nam in maart 2026 nieuwe regels aan. Toeristische accommodaties mogen daar niet meer dan 2 procent van de woningen in een wijk, district of huizenblok beslaan. Daarnaast mag het totale aantal toeristische slaapplaatsen niet hoger zijn dan 8 procent van het aantal inwoners in het betreffende gebied.
Nieuwe toeristenappartementen in gemengde woongebouwen mogen in beginsel alleen op de begane grond of eerste verdieping worden gevestigd. Zij moeten een eigen toegang hebben en mogen niet op dezelfde verdieping als gewone woningen liggen.
Málaga heeft sinds januari 2025 een verbod op nieuwe toeristenwoningen in 43 wijken waar vakantieverhuur meer dan 8 procent van de woningvoorraad beslaat. In andere woonwijken zijn nieuwe vergunningen alleen mogelijk wanneer de accommodatie een eigen toegang en zelfstandige voorzieningen heeft.
Spanje kent daardoor geen uniforme praktijk. De landelijke regels vormen slechts één laag. Daarbovenop komen de regels van de autonome regio, de gemeente en eventueel de vereniging van eigenaren. Twee vrijwel identieke huizen die enkele straten van elkaar liggen, kunnen daardoor heel verschillende verhuurmogelijkheden hebben.
Lissabon maakt onderscheid tussen woning en kamer
Portugal heeft de landelijke regels voor alojamento local in 2024 gedeeltelijk versoepeld en veel bevoegdheden teruggegeven aan gemeenten. Lissabon heeft daarvan gebruikgemaakt met nieuwe gemeentelijke regels die sinds 6 december 2025 gelden.
Een wijk of parochie waar vakantieverblijven ten minste 10 procent van de woningen voor permanente bewoning vertegenwoordigen, kan worden aangewezen als een absoluut beperkingsgebied. Nieuwe registraties zijn daar in beginsel niet toegestaan. Bij een aandeel tussen 5 en 10 procent is sprake van een relatief beperkingsgebied. Nieuwe accommodaties hebben daar uitdrukkelijke toestemming van de gemeente nodig.
Interessant voor emigranten is dat Lissabon een uitzondering kent voor kamerverhuur in de eigen woning. In een relatief beperkingsgebied kan iemand die al ten minste drie jaar permanent en fiscaal op het adres woont toestemming vragen om een kamer te verhuren. In een woning met twee slaapkamers mag maximaal één kamer worden aangeboden. In een grotere woning kunnen dat er twee zijn.
Lissabon erkent daarmee heel concreet dat kamerverhuur door een bewoner iets anders is dan het permanent onttrekken van een volledig appartement aan de woningmarkt. De vergunning voor deze vorm van verhuur wordt voor één jaar verleend en kan worden verlengd zolang aan de voorwaarden wordt voldaan.
Florence trekt de grenzen verder naar buiten
In Italië bestaat sinds 2025 een landelijk identificatienummer, het Codice Identificativo Nazionale of CIN. Dit nummer moet bij de accommodatie en in advertenties worden vermeld. Daarnaast gelden regionale en gemeentelijke verplichtingen voor registratie, toeristenbelasting, gastenregistratie en veiligheid.
Florence gaat inmiddels verder. Sinds 21 juni 2026 mogen in verschillende zones rond het historische centrum geen nieuwe activiteiten voor korte toeristische verhuur worden begonnen. De beperkingen beslaan ongeveer 16 vierkante kilometer en raken een gebied met ruim 100.000 woningen. Bestaande legale verhuuractiviteiten worden voorlopig ontzien, maar de beschermende overgangsregeling loopt in mei 2028 af.
Ook hier is het verschil tussen een bestaande registratie en toestemming voor een nieuwe activiteit belangrijk. Wie een woning koopt waarop de vorige eigenaar vakantieverhuur exploiteerde, kan er niet zonder onderzoek van uitgaan dat die mogelijkheid bij de verkoop behouden blijft.
Een vergunning is geen eeuwigdurend bezit
Veel emigranten nemen verwachte verhuurinkomsten al mee bij de aankoop van hun huis. Een woning van €450.000 lijkt misschien betaalbaar wanneer een gastenverblijf jaarlijks €25.000 moet opleveren. Zodra een vergunning niet wordt verleend, niet overdraagbaar blijkt of na enkele jaren vervalt, verandert die rekensom volledig.
Ik zou daarom nooit een woning kopen op basis van een mededeling van de verkoper of makelaar dat Airbnb-verhuur “geen probleem” is. Laat voor de ondertekening schriftelijk controleren welke verhuurvorm op het exacte adres is toegestaan, welke vergunningen nodig zijn, of bestaande registraties overdraagbaar zijn en welke plannen de gemeente voor de betreffende wijk heeft.
Controleer ook of je plannen juridisch als kamerverhuur, B&B, toeristische woning of bedrijfsmatige accommodatie worden beschouwd. De naam die je er zelf aan geeft, is niet bepalend. De feitelijke inrichting en exploitatie zijn dat meestal wel.
Kun je straks nog een vakantiehuis verhuren?
In grote delen van Spanje, Portugal en Italië blijft vakantieverhuur mogelijk. De kans op beperkingen neemt vooral toe in historische stadscentra, toeristische kustplaatsen, eilanden en wijken waar inwoners nauwelijks nog een betaalbare woning kunnen vinden.
Voor kleinschalige kamerverhuur vanuit je eigen hoofdwoning ziet het Europese voorstel er redelijk gunstig uit. Een zelfstandige tweede woning die het hele jaar via Airbnb wordt aangeboden, loopt meer risico. De Europese Commissie wil dat toekomstige regels gericht zijn op vormen van verhuur die door hun omvang, frequentie of commerciële karakter werkelijk woningen aan de gewone markt onttrekken.
Voor emigranten met plannen voor een B&B blijft de belangrijkste les daarom hetzelfde: onderzoek de vergunningen voordat je het huis koopt en bouw je financiële toekomst niet volledig op één verhuurmodel. Een mooi gastenverblijf kan een goede bron van inkomsten zijn, maar alleen wanneer je het ook daadwerkelijk en blijvend mag verhuren.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun mijn team en mij met een kleine donatie en help op die manier Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
