De Europese Centrale Bank heeft op 10 september 2026 de rente met 0,25 procentpunt verhoogd. Dat is vooral van belang voor mensen die een huis in een euroland willen kopen en daarvoor een hypotheek nodig hebben. Toch betekent de verhoging niet dat iedere hypotheekrente onmiddellijk met hetzelfde percentage stijgt.
Wie op dit moment een woning zoekt in Spanje, Frankrijk of Duitsland, moet wel rekening houden met hogere financieringskosten. Variabele hypotheken kunnen vrij snel duurder worden. Bij hypotheken met een langere rentevaste periode hangt veel af van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en van het beleid van de plaatselijke banken.
Waarom verhoogt de ECB de rente?
De depositorente van de Europese Centrale Bank stijgt naar 2,50 procent. De herfinancieringsrente wordt 2,65 procent en de marginale beleningsrente 2,90 procent. De nieuwe tarieven gelden vanaf 16 september 2026. De belangrijkste aanleiding is de oplopende inflatie. Vooral de hogere prijzen voor olie, gas en andere energiebronnen spelen daarbij een rol. De inflatie in de eurozone bedroeg in augustus 3,3 procent, terwijl de ECB op middellange termijn streeft naar 2 procent.
Een hogere rente remt lenen en besteden, waardoor de vraag afneemt en prijzen minder snel stijgen.
Volgens de nieuwe ramingen komt de gemiddelde inflatie in 2026 uit op 3,0 procent. Voor 2027 verwacht de ECB 2,5 procent en voor 2028 nog altijd 2,1 procent. De centrale bank verwacht dus dat het geruime tijd duurt voordat de inflatie weer rond haar doelstelling uitkomt.
Een volgende renteverhoging is mogelijk, maar daarover heeft de ECB geen toezegging gedaan. De bank beoordeelt de situatie bij iedere rentevergadering opnieuw.
De hypotheekrente volgt de ECB niet één op één
Het ligt voor de hand om te denken dat een renteverhoging van 0,25 procentpunt automatisch leidt tot een even grote verhoging van de hypotheekrente. Zo eenvoudig werkt het niet.
Banken kijken voor hypotheken met een lange rentevaste periode vooral naar de rente op staatsleningen, obligaties en andere vormen van langlopende financiering. In Frankrijk is bijvoorbeeld de rente op tienjarige Franse staatsleningen belangrijk. In Duitsland speelt de rente op Duitse staatsobligaties een vergelijkbare rol.
Daarnaast houden banken rekening met hun eigen financieringskosten, de concurrentie op de lokale markt, de waarde van het onderpand en het financiële profiel van de koper. Een koper met een hoog en stabiel inkomen, weinig schulden en een grote eigen inbreng krijgt doorgaans een gunstiger aanbod.
Voor Nederlanders die nog niet in het betreffende land wonen, kan de rente hoger uitvallen. De bank heeft dan te maken met buitenlands inkomen, buitenlandse belastingaangiften en soms een moeilijker te beoordelen pensioen- of ondernemersinkomen.
De actuele hypotheekrentes op 11 september 2026
De onderstaande percentages geven een beeld van de markt vlak na het rentebesluit. Het gaat om gemiddelden, gunstige aanbiedingen en indicatieve tarieven. Een persoonlijke offerte kan daarvan behoorlijk afwijken.
Land en financieringsvorm
Indicatieve rente
Belangrijkste bijzonderheden
Spanje, vaste rente voor inwoners
vanaf circa 2,55%
Laagste aanbiedingen vereisen meestal aanvullende bankproducten
Spanje, variabele rente voor inwoners
Euribor plus circa 0,49% tot 0,60%
Bij een Euribor van ruim 3% komt de totale rente rond 3,6% uit
Spanje, hypotheek voor niet-inwoners
circa 3,2% tot 4,5%
Meestal maximaal 60% tot 70% financiering
Frankrijk, 20 jaar vast
gemiddeld circa 3,43%
Beste financiële profielen kunnen rond 3,10% uitkomen
Frankrijk, 25 jaar vast
gemiddeld circa 3,53%
Verzekering en dossierkosten komen hier vaak nog bij
Frankrijk, niet-inwoners
dikwijls circa 4,15% tot 4,90%
Sterk afhankelijk van inkomen, vermogen en eigen inbreng
Duitsland, 10 jaar vast
ongeveer 3,8% tot 4,3%
Rond 10 september lag het gemiddelde niveau bij circa 4,2%
Nederland, overwaarde opnemen
grofweg 4,2% tot 4,5% bij 10 jaar vast
Nederlandse woning dient als onderpand; voorwaarden verschillen per bank
Deze tarieven zijn niet volledig onderling vergelijkbaar. In Spanje wordt vaak geadverteerd met een nominale rente waarbij je ook een bankrekening, woonverzekering of levensverzekering moet afsluiten. In Frankrijk is een overlijdens- en arbeidsongeschiktheidsverzekering dikwijls een belangrijk onderdeel van de totale kosten. Duitsland werkt veelal met een rente die tien of vijftien jaar wordt vastgezet, terwijl de totale aflossingsduur langer kan zijn.
Spanje voelt de stijging het snelst
Spanje heeft van de drie landen de grootste markt voor variabele en gemengde hypotheken. Bij een variabele hypotheek bestaat de rente meestal uit de twaalfmaands Euribor plus een vaste opslag van de bank.
De officiële twaalfmaands Euribor bedroeg in augustus gemiddeld 2,954 procent. Dat was 0,840 procentpunt meer dan een jaar eerder. Op 9 september stond het dagtarief al op 3,138 procent. Een hypotheek met een opslag van 0,50 procent komt daardoor uit op ongeveer 3,64 procent.
De voordeligste Spaanse aanbiedingen van september begonnen bij ongeveer 2,55 procent voor een vaste hypotheek en Euribor plus 0,49 procent voor een variabele hypotheek. Zulke tarieven zijn vooral bedoeld voor sterke dossiers en gaan meestal samen met aanvullende voorwaarden.
Nederlanders die nog geen inwoner van Spanje zijn, komen vaak in een andere categorie terecht. Zij moeten voor een hypotheek doorgaans rekenen op een rente tussen 3,2 en 4,5 procent. Spaanse banken financieren voor niet-inwoners meestal maximaal 60 tot 70 procent van de laagste waarde van de aankoopprijs en de taxatie. Je hebt daardoor veel eigen geld nodig, zeker omdat de aankoopkosten ook zelf moeten worden betaald.
Heb je al een Spaanse hypotheek met een vaste rente, dan verandert je maandbedrag door dit ECB-besluit niet. Bij een variabele hypotheek wordt de nieuwe rente toegepast op het moment dat volgens het contract een herziening plaatsvindt. Dat kan bijvoorbeeld iedere zes of twaalf maanden zijn.
Frankrijk blijft vooral een markt voor vaste rente
In Frankrijk zijn hypotheken met een vaste rente gebruikelijk. Daardoor merken bestaande huiseigenaren weinig van de nieuwe renteverhoging. Hun rente blijft gedurende de afgesproken looptijd gelijk.
Nieuwe kopers krijgen wel te maken met hogere markttarieven. In september bedroeg de gemiddelde vaste rente ongeveer 3,23 procent bij vijftien jaar, 3,43 procent bij twintig jaar en 3,53 procent bij 25 jaar. De beste dossiers kwamen uit rond respectievelijk 3,00, 3,10 en 3,25 procent.
Deze percentages zijn exclusief de persoonlijke kosten van de kredietverzekering. Vooral voor oudere kopers kan die verzekering de totale financiering merkbaar duurder maken. De verzekeraar kijkt onder meer naar leeftijd, gezondheid, beroep en looptijd.
Voor Nederlanders die als niet-inwoner een Franse woning kopen, liggen de tarieven vaak hoger. In de markt worden voor internationale kopers vaste rentes van ongeveer 4,15 tot 4,90 procent genoemd. Wie daadwerkelijk naar Frankrijk verhuist, daar belastingplichtig wordt en een stabiel inkomen kan aantonen, maakt meer kans op de reguliere Franse voorwaarden.
Duitse hypotheekrentes lagen al hoger
In Duitsland lag de hypotheekrente vóór het ECB-besluit al hoger dan in Spanje en Frankrijk. Op 10 september bedroeg de rente voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar ongeveer 4,2 procent. Afhankelijk van het dossier en de verhouding tussen lening en woningwaarde varieerden de aanbiedingen grofweg tussen 3,8 en 4,3 procent.
Wie de rente vijftien jaar wil vastzetten, betaalt doorgaans ongeveer 0,2 tot 0,3 procentpunt meer. Na afloop van de rentevaste periode moet het resterende bedrag tegen de dan geldende rente worden geherfinancierd.
Duitse banken kijken streng naar de eigen inbreng. Een Nederlander die nog niet in Duitsland woont of zijn inkomen uit Nederland ontvangt, kan te maken krijgen met aanvullende voorwaarden. De bank kan een groter eigen aandeel verlangen of een renteopslag toepassen. Na inschrijving in Duitsland en met een inkomen dat de bank eenvoudig kan beoordelen, worden de mogelijkheden meestal ruimer.
Een Nederlandse bank financiert het buitenlandse huis meestal niet
Een Nederlandse hypotheekverstrekker neemt een huis in Spanje, Frankrijk of Duitsland doorgaans niet als onderpand. Voor banken is het juridisch en praktisch ingewikkelder om een hypotheekrecht op een buitenlandse woning uit te oefenen.
Heb je nog een eigen woning in Nederland met voldoende overwaarde, dan kun je soms de Nederlandse hypotheek verhogen. Het geld dat daardoor vrijkomt, kun je gebruiken voor de aankoop van een buitenlandse woning. De Nederlandse woning blijft dan het onderpand.
De laagste Nederlandse rente voor tien jaar vast bedroeg op 11 september 3,89 procent, maar dat tarief gold voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie en een gunstig energielabel. De NHG kan niet worden gebruikt voor de aankoop van een woning in het buitenland. Bij een hypotheek zonder NHG en een verhouding van 60 tot 80 procent tussen de lening en de woningwaarde liggen de tarieven eerder rond 4,2 tot 4,5 procent.
Bovendien staat niet iedere geldverstrekker toe dat je de overwaarde gebruikt voor een woning in het buitenland. De bank beoordeelt opnieuw je inkomen, leeftijd, pensioen, bestaande verplichtingen en toekomstige woonlasten. Gebruik je de lening voor een tweede woning, dan is de rente normaal gesproken niet aftrekbaar als eigenwoningrente in box 1.
Wat kost een kwart procent extra?
Bij een annuïtaire lening van €200.000 met een resterende looptijd van twintig jaar stijgt de bruto maandlast bij een renteverhoging van 4,00 naar 4,25 procent van ongeveer €1212 naar €1238. Dat is circa €27 per maand.
Bij een hypotheek van €300.000 bedraagt het verschil bijna €40 per maand. Over de volledige looptijd loopt het totale renteverschil uiteraard veel verder op.
Een kwart procent lijkt daardoor op maandbasis misschien beperkt, maar kan samen met hogere woningprijzen, aankoopkosten en verzekeringen wel degelijk invloed hebben op het beschikbare budget.
Nu kopen of nog even wachten?
Ik zou een aankoopbeslissing niet uitsluitend laten afhangen van de verwachting dat de rente binnenkort stijgt of daalt. Niemand weet of er later dit jaar nog een verhoging volgt. De ontwikkeling van de energieprijzen, de inflatie en de oorlogen in het Midden-Oosten en Oekraïne blijven daarbij bepalend.
Wel is het verstandig om een renteaanbod niet te lang als vanzelfsprekend te beschouwen. Banken kunnen hun tarieven na het ECB-besluit aanpassen. Vraag daarom meerdere offertes op en controleer hoe lang een aanbieding geldig blijft.
Vergelijk bovendien het jaarlijkse kostenpercentage en niet uitsluitend de geadverteerde rente. Verplichte verzekeringen, bankrekeningen, taxaties, advieskosten en andere aanvullende producten kunnen een ogenschijnlijk goedkope hypotheek aanzienlijk duurder maken.
Wie met voldoende eigen geld koopt en zijn maandlasten ook bij een verdere rentestijging kan dragen, hoeft door dit besluit niet onmiddellijk van een aankoop af te zien. Wie afhankelijk is van maximale financiering of een variabele hypotheek, doet er verstandig aan meer ruimte in de begroting te houden.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun mijn team en mij met een kleine donatie en help op die manier Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
