Wordt jouw Spaanse woning na 2030 onverkoopbaar?

Als je een huis in Spanje koopt, kijk je meestal naar de zon, de sfeer en dat gevoel van vrijheid dat je nergens anders vindt. Maar ondertussen groeit er een probleem dat veel groter is dan makelaars, notarissen of banken durven te benoemen. Vanaf 2030 gaat de Spaanse woningmarkt op slot voor miljoenen woningen. Je mag zo’n woning wel bezitten, maar niet meer verkopen of verhuren als het energielabel te laag is.

Energielabel

Tot voor kort leek dat nog iets abstracts. Een verre Brusselse regel. Maar met de nieuwe Europese richtlijn EPBD 2024 is het geen verwachting meer. Het is harde wetgeving. Spanje moet deze regels uiterlijk mei 2026 opnemen in nationale wetgeving. De grens van 2030 is daarmee onwrikbaar.

Waarom zoveel woningen straks ‘op slot’ gaan

De gemiddelde Spaanse woning is ruim veertig jaar oud. In veel regio’s zelfs ouder. Tachtig procent heeft energielabel F of G. Vanaf 2030 moet elke woning die je wilt verkopen of verhuren minimaal label E hebben. Drie jaar later wordt dat D. De meeste woningen halen dat niet. En wie toch verkoopt of verhuurt, riskeert boetes die kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.

Dit maakt het energielabel belangrijker dan welk uitzicht of welke locatie dan ook. Het bepaalt straks of een woning überhaupt toekomst heeft op de markt.

Renovaties lopen ver achter

Spanje heeft Europa beloofd dat er vóór 2050 zeven miljoen woningen worden gerenoveerd. Het tempo ligt mijlenver onder die doelstelling. Regionale overheden lopen achter met vergunningen. Subsidies blijven hangen in grote achterstanden. Grote delen van het Europese Herstelfonds liggen stil. Veel huiseigenaren wachten al meer dan een jaar op goedkeuring.

Regionale verschillen die veel kopers niet kennen

In Catalonië is de regelgeving strenger en wordt sneller gecontroleerd.
In Valencia duurt subsidietoekenning vaak extreem lang.
In Andalusië zijn de procedures soepeler, maar is er een tekort aan inspecteurs, waardoor controles achterlopen.
In Madrid is renovatie beter te organiseren, maar zijn de kosten hoger door schaarste van bedrijven.
Op de Balearen is de situatie het nijpendst. Veel oude complexen, slecht geïsoleerde gebouwen en weinig ruimte voor renovatie. Wie daar koopt, krijgt bijna altijd stevige verplichtingen en kosten.

Een woningvoorraad die snel veroudert

Acht miljoen woningen worden de komende tien jaar tussen de 65 en 90 jaar oud. Vooral complexen uit de periode 1940-1970. Beton, leidingen en ventilatiesystemen zakken langzaam door hun hoeven. Veel gebouwen zijn technisch nauwelijks geschikt voor de renovaties die over een paar jaar verplicht worden. Soms kan het alleen met miljoeneninvesteringen van de VvE.

Daar komt bij dat volgens het Spaanse INE één op de vijf huishoudens de woning niet warm krijgt. Het hoogste percentage sinds 2004. Het laat zien hoe slecht veel woningen werkelijk zijn geïsoleerd.

Wat dit betekent als jij in Spanje wilt kopen

Je koopt een huis omdat je een nieuw leven wilt. Maar je moet vooruitkijken. Als je ooit wilt terugkeren, verhuren of als je kinderen het huis erven, dan wil je niet dat jouw woning vastzit vanwege een te laag energielabel.

Het advies is daarom simpel. Vraag altijd naar het energielabel. Check het bouwjaar. Laat inschatten welke renovaties nodig zijn om label E of D te halen. Kijk naar regionale verschillen, want die bepalen hoe snel je iets kunt laten doen.

Begin niet pas met nadenken op het moment dat je wilt verkopen. Dan ben je te laat. Doe het bij de aankoop.

Als je dat nu goed regelt, voorkom je dat je in 2030 of 2033 met een prachtig Spaans huis zit dat een gouden kooi blijkt te zijn. En wil je alle valkuilen kennen voordat je koopt? In Succesvol emigreren naar Spanje (editie 2026) nemen de auteurs je stap voor stap mee langs de regels en risico’s, zodat je je Spaanse droom met vertrouwen kunt waarmaken.

☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun ons met een kleine donatie en help Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!