Verborgen gebreken

Tussen de 75.000 en 100.000 Nederlanders hebben een tweede huis in Frankrijk voor eigen gebruik of als belegging. Maar een waarschuwing op z’n plaats: voorzichtigheid blijft geboden!

Dat ondervonden ook Henk en Jolanda uit het volgende praktijkverhaal. Hun oog was gevallen op een appartement met fraai uitzicht over een meer. De onderhandelingen met de makelaar verliepen erg soepeltjes. Vanwege de zeer hoge leeftijd van de verkoopster, bleef deze grotendeels op de achtergrond. Volgens de makelaar speelden er geen bijzonderheden. In de afgelopen jaren was er ook geen sprake van verbouwingen of calamiteiten geweest. Goed gemutst vertrok het Nederlandse paar daarom voor de overdracht naar Frankrijk. De ondertekening was binnen een uur een feit, zodat de grote schoonmaak van het appartement kon beginnen, want de oude dame had het enigszins uitgeleefd achtergelaten. Samen met vrienden hadden ze er drie hele dagen voor uitgetrokken.

Scheuren en vocht
Al na de eerste schoonmaakdag bereikte mij een verontrustend telefoontje van Henk: nadat het tapijt verwijderd was, kwam een enorme scheur in de vloer aan het licht van enkele centimeters breed en minstens tien meter lang. Daarnaast waren er aanzienlijke vochtplekken zichtbaar. Dit speelde ongetwijfeld al jaren. Wist de verkoopster hiervan?
Tijdens de eerste bezichtiging, enkele maanden eerder, waren de vochtplekken verborgen geweest achter een enorme kast. Diezelfde kast was op verzoek van de kopers na de overdracht alsnog van zijn plek gekomen en uit het appartement gehaald.
Op mijn advies spraken Henk en Jolanda diverse buren in het gebouw aan. De lekkage van jaren geleden was algemeen bekend, haar onderbuurman had de verkoopster er destijds nog op aangesproken. Hij had er namelijk zelf schade van ondervonden. De scheur zou mogelijk verband kunnen houden met die lekkage.

Rechtszaak
Wat zegt de wet hierover? Op grond van artikel 1112-1 van de Code Civil is een partij die over informatie beschikt die van belang is voor het al dan niet instemmen met een rechtshandeling door de wederpartij, verplicht die kennis te delen. De makelaar en de notaris waren richting mijn cliënten echter niet bepaald behulpzaam. Naar hun mening moesten ze via een rechtszaak maar zien te bewijzen dat de verkoopster de onzichtbare gebreken kende.

Een rechtszaak in Frankrijk bepaald geen sinecure

Nu is een rechtszaak in Frankrijk bepaald geen sinecure. Het duurt al een eeuwigheid voordat het überhaupt op de rol komt, laat staan dat de hele procedure binnen afzienbare tijd is afgerond. Bovendien resulteert niet elk verborgen gebrek in een schadevergoeding. Wat ook telt is de invloed op de (woon)bestemming van het huis.
Tegenwoordig kiezen rechters er vaak voor om zo’n zaak door te verwijzen naar een mediator, een expert judiciaire. Zo’n technisch expert is gekoppeld aan een Cour d’Appel of Cour de Cassation, en is zowel deskundig op het gebied van het civiele recht als op het gebied van vastgoed. De deskundige, in deze affaire een Nederlander, had als groot voordeel dat hij zowel de Nederlandse als de Franse cultuur kent – niet onbelangrijk om tot een vergelijk te komen.

Opdracht
Op basis van artikel 238 van de Code de procédure civil moet de expert zich strikt aan zijn opdracht houden. In dit geval was zijn opdracht om na te gaan of de scheuren de stevigheid van de constructie in gevaar zouden brengen en daarmee de bestemming zouden aantasten.
Nadat het onderzoek was afgerond, stelde hij een constat op, met daarin zijn bevindingen over de technische staat, om aan de hand daarvan met de twee partijen om de tafel te kunnen gaan. Zijn conclusie was overduidelijk: de verkoopster moest weet hebben gehad van de scheuren en de schimmel. Daarbij was de woonbestemming overduidelijk in het geding; als niet op korte termijn tot reparatie werd overgegaan, zou de woning zelfs onbewoonbaar worden verklaard.

De verkoopster kon moeilijk om al het bewijs heen en was welwillend om Henk en Jolanda te compenseren. Uiteindelijk kregen zij een aanzienlijke schadevergoeding, waardoor de zaak in een relatief korte periode toch nog een goede afloop kreeg.

Dit is een van de onmisbare adviezen die Notaris Mireille Bosscher geeft in haar boek Franse zaken nemen geen keer.

Tekst: Mireille Bosscher
Foto:  Aurélia Dubois