Ik zag deze week een overzicht langskomen over de ontwikkeling van de huizenprijzen in Hongarije, Nederland, België en een aantal andere Europese landen. Zulke cijfers trekken altijd mijn aandacht, omdat veel Nederlanders die willen emigreren al vrij snel op huizensites gaan kijken. Soms zelfs sneller dan goed voor ze is. Voor je het weet ben je verliefd op een boerderij, een appartement aan zee of een huis met een lap grond, terwijl je nog niet eens weet hoe de plaatselijke huisarts werkt, hoe de buren naar buitenlanders kijken of waar je je brood koopt.
Toch zijn de cijfers interessant. Ik heb ze gecontroleerd bij Eurostat en de hoofdlijn klopt. In het vierde kwartaal van 2025 waren koopwoningen in de EU gemiddeld 5,5 procent duurder dan in hetzelfde kwartaal van 2024. In Nederland was de stijging 6,2 procent, in België 3,5 procent, in Duitsland 3,0 procent, in Frankrijk 1,0 procent, in Oostenrijk 3,7 procent en in Italië 4,1 procent. De opvallendste stijgers zijn Spanje met 12,9 procent, Portugal met 18,9 procent en vooral Hongarije met 21,2 procent. Eurostat noemt Hongarije zelfs de grootste stijger van de EU, gevolgd door Portugal en Kroatië. Daarbij gaat het om de house price index, dus om de prijsontwikkeling van bestaande én nieuwbouwwoningen die door huishoudens zijn gekocht. Het is dus geen gemiddelde vraagprijs op een huizensite. (Eurostat, 7 april 2026)
Hongarije schiet omhoog
Voor mij springt Hongarije er natuurlijk meteen uit. Niet alleen omdat ik als part-time inwoner van Boedapest de prijzen om mij heen zie, maar vooral omdat een stijging van 21,2 procent in één jaar extreem fors is. Dat is niet meer een beetje marktwerking, dat is eerder een markt die ineens koffie met raketbrandstof heeft gedronken.
De Hongaarse centrale bank, de Magyar Nemzeti Bank, gaf eind 2025 al aan dat de huizenmarkt sterk aantrok. Volgens de bank stroomde er veel spaargeld richting de woningmarkt, onder meer vanuit eerder opgebouwde beleggingen in staatsobligaties. Daarnaast zorgde het Hongaarse Home Start Programme voor extra vraag. Dat programma verbeterde de betaalbaarheid voor mensen die ervoor in aanmerking kwamen, met lage hypotheekrentes en kortingen voor gezinnen meet kinderen. De centrale bank waarschuwde ook dat zonder snel extra aanbod de prijzen verder omhoog zouden schieten. De bank wees bovendien op overwaardering: in het tweede kwartaal van 2025 lagen de huizenprijzen landelijk ongeveer 19 procent boven het niveau dat door fundamentele factoren werd gerechtvaardigd. Met andere woorden: woningen zijn te hoog geprijsd, er zit veel lucht in de markt.
Dat is precies het soort informatie waar je als emigrant iets mee moet. Ja, Hongarije is vergeleken met Nederland nog steeds betaalbaar, zeker buiten Boedapest, de populaire delen van het Balatonmeer en enkele andere gewilde gebieden. Maar goedkoop is niet hetzelfde als veilig geprijsd. Wie nu in Hongarije koopt, moet niet alleen denken: “Vergeleken met Nederland valt het mee.” Je moet ook denken: “Betaal ik hier misschien de prijs van een tijdelijk verhitte markt, waar binnenkort de lucht uitloopt?”
Mijn advies voor Hongarije is daarom simpel. Koop niet in paniek omdat je bang bent dat alles straks nóg duurder is. Huur eerst minimaal een jaar, onder andere om te kijken of er binnen nu en een a twee jaar een afkoeling/daling zal plaatsvinden. Leer in de tussentijd het mooie land kennen in de zomer én in de winter. Kijk hoe de voorzieningen zijn, hoe goed je met de (moeilijke) taal uit de voeten kunt en of je echt in dat dorp wilt wonen wanneer de zon niet schijnt en de ooievaars alweer tijdelijk vertrokken zijn van de telefoonpalen. Wie al lang in Hongarije komt, de regio goed kent en een huis vindt dat juridisch klopt en redelijk is geprijsd, kan kopen. Maar wie het land vooral kent van vakantie, doet er heel erg verstandig aan om nog even op zijn handen te gaan zitten.
Portugal en Spanje blijven duurder worden
Portugal en Spanje laten ook stevige stijgingen zien. Portugal kwam volgens Eurostat uit op 18,9 procent en Spanje op 12,9 procent. Dat zijn cijfers die je als koper niet kunt negeren. In beide landen speelt een combinatie van factoren: te weinig aanbod, veel vraag, dalende of stabielere rente, toeristische druk, buitenlandse kopers en een groeiende vraag in populaire steden en kustgebieden.
In Portugal is de prijsstijging inmiddels een politiek en maatschappelijk thema geworden. Portugese cijfers lieten over 2025 een recordstijging zien, waarbij bestaande woningen harder stegen dan nieuwbouw. Tegelijk bleef het aandeel buitenlandse kopers beperkt ten opzichte van de totale markt. Het probleem is dus niet alleen “de buitenlander”, ook al wordt dat in het publieke debat vaak wel zo gevoeld. Het gaat vooral om een markt waarin de vraag veel groter is dan het aanbod, terwijl nieuwbouw en betaalbare woningen niet snel genoeg bijkomen. (INE Portugal, via berichtgeving over de Portugese huizenprijsindex; Reuters over de Portugese woningcrisis en nieuw beleid)
In Spanje zie je iets vergelijkbaars, al verschilt het sterk per regio. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, de Balearen, de Canarische Eilanden en delen van de kust zijn markten met veel nationale én internationale vraag. BBVA Research verwachtte eind 2025 dat de Spaanse woningvraag sterk zou blijven door banengroei, hogere lonen, relatief lagere rente, nieuwe huishoudens en buitenlandse kopers van tweede woningen. Tegelijk waarschuwde BBVA dat de groei van de nieuwbouw onvoldoende is om de opgebouwde vraag volledig op te vangen. (BBVA Research, via Idealista, november 2025)
Moet je in Spanje of Portugal dan snel kopen? Niet per se. Wie al weet dat hij in een specifieke regio wil blijven, kan bij een goed huis en een correcte prijs beter niet eindeloos wachten op een grote prijsdaling. Die komt misschien helemaal niet. Maar wie nog zoekt, moet juist oppassen. In een stijgende markt krijg je als koper snel het gevoel dat je nu móét toeslaan. Dat is gevaarlijk, zeker in landen waar de verschillen per regio enorm zijn. Een huis dat in de ene regio schaars is, kan twintig kilometer verderop veel minder gewild zijn.
Mijn advies blijft dus ook hier: huur eerst. Zeker in Spanje en Portugal. Probeer een gebied minimaal één winter mee te maken. Kijk of er buiten het seizoen leven is. Controleer of de woningmarkt in de regio draait op vaste bewoners of vooral op toerisme. En laat bij aankoop altijd goed kijken naar vergunningen, eigendomspapieren, erfdienstbaarheden, lokale belastingen en eventuele illegale verbouwingen. Een huis met zeezicht is prachtig, maar een huis met een juridisch probleem kijkt uiteindelijk toch een stuk minder ontspannen uit over de Middellandse Zee.
Nederland stijgt minder hard, maar blijft duur
Nederland steeg met 6,2 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. Dat is minder spectaculair dan Hongarije, Portugal of Spanje, maar nog steeds meer dan het EU-gemiddelde. Volgens het CBS en het Kadaster waren zowel bestaande als nieuwbouwkoopwoningen in het vierde kwartaal van 2025 6,2 procent duurder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning lag bijna op 486.000 euro en die van een nieuwbouwkoopwoning ruim boven 520.000 euro. (CBS en Kadaster, april 2026)
Dat verklaart ook waarom veel Nederlanders naar het buitenland kijken. Niet altijd omdat huizen daar spotgoedkoop zijn, maar omdat je in sommige landen voor hetzelfde geld meer ruimte, meer grond of een rustiger omgeving krijgt. Toch moet je jezelf niet rijk rekenen. Wie in Nederland verkoopt, kan soms met een flinke overwaarde vertrekken. Maar wie daarna in een oververhitte markt in Hongarije, Portugal of Spanje koopt, ruilt de ene stijgende markt voor de andere.
Frankrijk, Duitsland, Oostenrijk, België en Italië zijn rustiger
Frankrijk, Duitsland, Oostenrijk, België en Italië laten veel gematigder prijsstijgingen zien. Frankrijk kwam uit op 1,0 procent, Duitsland op 3,0 procent, Oostenrijk op 3,7 procent, België op 3,5 procent en Italië op 4,1 procent. In Frankrijk lijkt de markt voorzichtig te herstellen na een moeilijke periode. INSEE meldde dat de Franse huizenprijzen in het vierde kwartaal van 2025 op jaarbasis met 1,0 procent stegen, vooral door bestaande woningen. De Franse notarissen spraken begin 2026 over een geleidelijk herstel, maar niet over een echte prijsexplosie. (INSEE, maart 2026; Notaires de France, april 2026)
Duitsland zit ook in een ander ritme dan Zuid-Europa en delen van Centraal-Europa. De markt herstelt na een correctie, maar de stijging is gematigd. Reuters meldde dat analisten voor Duitsland rekenen op prijsstijgingen rond 3 procent per jaar, mede door beperkte bouw, minder hoge rente dan in de piekperiode en blijvende druk op de huurmarkt. Tegelijk blijft betaalbaarheid voor starters een groot probleem. (Reuters, maart 2026)
Voor emigranten betekent dit dat je in deze landen minder snel het gevoel hoeft te hebben dat je morgen moet kopen omdat het overmorgen onbetaalbaar is. Vooral in Frankrijk en Italië kun je vaak rustiger zoeken, al zijn er natuurlijk uitzonderingen in populaire regio’s. Denk aan Parijs, de Côte d’Azur, delen van de Provence, Toscane, de grote Italiaanse steden en de betere merengebieden. Daar blijft de markt een eigen leven leiden.
Wachten of kopen?
De vraag die veel emigranten stellen is: moet ik nu kopen of nog wachten? Mijn antwoord is misschien wat saai, maar wel eerlijk: je moet eerst weten of je ergens echt wilt wonen. Dat klinkt logisch, maar het wordt vaak vergeten zodra mensen op een huizensite terechtkomen. Een huis kopen is makkelijk spannend te maken. Emigreren is veel breder dan dat.
Als de huizenprijzen hard stijgen, voelt huren soms als geld weggooien. Maar dat is het niet. Huren is in het eerste jaar na emigratie vooral leergeld. Je koopt tijd, kennis en rust. Je ontdekt welke dorpen levendig zijn en welke alleen in augustus wakker worden. Je leert waar de scholen goed zijn, waar de wegen slecht zijn, waar de buren behulpzaam zijn en waar je vooral wordt gezien als die Nederlander met plannen die hij nog niet helemaal begrijpt.
Bij snel stijgende markten, zoals Hongarije, Portugal en Spanje, kan wachten inderdaad geld kosten. Maar te snel kopen kan nog veel meer kosten. Dan zit je vast aan een huis in de verkeerde regio, met de verkeerde buren, de verkeerde juridische papieren of een marktwaarde die vooral bestond in de fantasie van de makelaar. In landen met rustige prijsontwikkeling, zoals Frankrijk, Duitsland, België, Oostenrijk en Italië, is de noodzaak om direct te kopen meestal nog kleiner.
Mijn vuistregel blijft daarom overeind: ga eerst minimaal een jaar huren en koop pas daarna. Er zijn uitzonderingen. Als je het land al jarenlang kent, de taal spreekt, de regio door en door begrijpt en een huis vindt dat aantoonbaar goed geprijsd is, dan kun je eerder toeslaan. Maar voor de meeste emigranten geldt dat een huurjaar de beste verzekering is tegen een dure vergissing.
Huizenprijzen vertellen veel, maar niet alles. Ze vertellen iets over vraag, aanbod, rente, subsidies, bouwtempo en vertrouwen in de markt. Ze vertellen niet of jij gelukkig wordt in een dorp, of je partner zich er thuis voelt, of je kinderen kunnen wennen, of je ’s winters niet gillend terug wilt naar Nederland.
En juist daarom begin je bij emigratie niet met kopen. Je begint met wonen. Pas daarna weet je of dat droomhuis ook echt in jouw nieuwe leven past.
Dit artikel is geschreven door Eric Jan van Dorp, auteur van onder meer de Succesvol emigreren-boekenreeks en oprichter van Grenzenloos.nl.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun Eric Jan en zijn team met een kleine donatie en help Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
Grenzenloos werkt samen met diverse partners, waaronder Norsk.nl
