Grenzenloos
Wonen, werken en leven in het buitenland
Voor veel Nederlanders is de financiering van een huis in het buitenland het sluitstuk van een lange zoektocht naar hun droomhuis. Kunt of wilt u de koopsom van de Oostenrijkse woning niet uit eigen middelen betalen dan moet u op zoek naar een passende financiering.
In de praktijk blijken veel Nederlanders eerst aan te kloppen bij hun eigen vertrouwde bank om de hoek. Nederlandse banken zijn vooralsnog maar mondjesmaat bereid om een hypothecaire financiering af te sluiten met onroerend goed in het buitenland als onderpand.
Als het al gebeurt dan tegen bijzondere voorwaarden, die niet voor iedere kandidaat-koper zijn weggelegd. De reden van deze terughoudendheid van Nederlandse banken is, dat een Nederlandse bank bij een faillissement van de huiseigenaar in Oostenrijk geen voorrangspositie bekleedt en het huis niet kan confisqueren. De bank is dan gewoon één van de vele schuldeisers en kan er dus bij inschieten.
Het hangt geheel van uw financiële en fiscale positie af welke financieringsvorm voor u het interessantste is. Overleg met uw bank en/of fiscaal adviseur welke vorm financieel en fiscaal het gunstigste is. Hieronder worden enkele financieringsvormen besproken.
De concurrentie en dynamiek op de Oostenrijkse hypotheekmarkt is de laatste jaren sterk toegenomen, wat ten goede is gekomen aan de consument. Een vanzelfsprekendheid is het echter niet, dat u bij een Oostenrijkse bank zo-maar een goede hypotheek kunt krijgen. Veel Oostenrijkse banken zien u als een onbekende. Uw financiële positie en betalingsgedrag zijn voor een Oostenrijkse bank vaak lastig te controleren.
Bovendien stellen veel Oostenrijkse banken de voorwaarde dat u een Oostenrijks inkomen heeft. Een inkomen buiten Oostenrijk kan dus voor veel banken re-den zijn om geen hypothecaire financiering te verstrekken of tegen ongunstigere voorwaarden.
Mocht u wel in aanmerking komen voor een hypotheek bij een Oostenrijkse bank dan zullen de hypotheekvoorwaarden minder gunstig zijn dan dat u bij een Nederlandse bank gewend bent. Meestal gaat de financiering niet verder dan 60 tot hooguit 80% van de executiewaarde (Beleihungswert). Als niet-ingezetene moet men meestal verplicht aflossen op de hypotheeksom (bijvoorbeeld 1% van de hoofdsom per jaar = aflossingsbestanddeel = Tilgung).
Dit betekent dat u minimaal 30% tot 40% eigen geld moet meebrengen. Bovendien moet u als niet-ingezetene rekening houden met een hogere rente en een kortere looptijd (Laufzeit). Bovendien zult u de kosten-koper (=Neben-kosten) niet mee kunnen financieren.
Bent u als Nederlander Oostenrijks ingezetene geworden en/of werkt u voor een Oostenrijkse werkgever dan zullen Oostenrijkse banken eerder geneigd zijn u als “Oostenrijkse” klant te behandelen tegen gunstigere hypotheekvoorwaarden.
Tekst: Peter Gillissen – Guide Lines
