Wie met emigratieplannen bij mij aan tafel zit, begint vaak met dezelfde aanname, in het buitenland koop ik een huis, want huren is zonde van het geld. Dat is een typisch Nederlandse reflex. In Nederland is kopen diep verankerd in onze manier van denken. Met ongeveer zeventig procent koopwoningen en een lange traditie van fiscale stimulering zien veel Nederlanders hun woning als pensioenvoorziening, spaarpot en zekerheid tegelijk.
Toch zie ik in de praktijk dat dit uitgangspunt in grote delen van Europa niet opgaat. Niet alleen in hoofdsteden, maar juist ook daarbuiten verschuift de balans. Huren is allang niet meer alleen een tussenfase voor studenten en starters, maar voor veel huishoudens een bewuste en soms blijvende keuze.
Duitsland, niet alleen Berlijn is huurgebied
In Duitsland huurt meer dan de helft van de bevolking. In Berlijn liggen de koopprijzen inmiddels vaak tussen de 5.000 en 7.000 euro per vierkante meter, afhankelijk van wijk en staat van de woning. Dat schrikt buitenlandse kopers af, zeker nu hypotheekrentes hoger liggen dan enkele jaren geleden.
Maar wat mij opvalt, is dat ook buiten de grote steden huren dominant blijft. In middelgrote steden zoals Leipzig of Hannover liggen koopprijzen eerder rond de 2.500 tot 4.000 euro per vierkante meter, aanzienlijk lager dan in Amsterdam waar gemiddeld boven de 5.000 euro per vierkante meter wordt betaald. Toch kiezen veel Duitsers ook daar voor huur, mede omdat huurcontracten goed beschermd zijn en flexibiliteit waarderen.
Voor Nederlandse emigranten betekent dit dat de druk om snel te kopen minder groot is dan thuis. De cultuur ondersteunt langdurig huren, ook buiten de metropolen.
Oostenrijk, betaalbaar buiten Wenen
In Oostenrijk zie ik een vergelijkbaar patroon. In Wenen lopen koopprijzen uiteen van ongeveer 5.000 tot 8.000 euro per vierkante meter in gewilde wijken. Maar kijk je naar steden als Graz of Linz, dan kom je vaak uit tussen de 3.000 en 4.500 euro per vierkante meter.
Huurprijzen in deze steden zijn relatief gematigd vergeleken met Nederlandse steden van vergelijkbare omvang. Waar je in Utrecht of Haarlem al snel boven de 1.200 euro per maand betaalt voor een appartement, vind je in Graz vergelijkbare woonruimte vaak voor minder. Daardoor blijft huren aantrekkelijk, ook voor gezinnen die zich voor langere tijd willen vestigen.
Frankrijk, grote verschillen tussen regio’s
In Frankrijk zijn de verschillen nog groter. Parijs is voor veel emigranten geen realistische optie meer, met koopprijzen die ruim boven de 10.000 euro per vierkante meter kunnen uitkomen. Maar buiten de hoofdstad verandert het beeld snel.
In steden als Nantes of Toulouse liggen koopprijzen vaak tussen de 3.000 en 5.000 euro per vierkante meter. Ga je naar landelijke regio’s in bijvoorbeeld de Dordogne of delen van Occitanië, dan kun je nog huizen vinden ruim onder de 2.500 euro per vierkante meter, soms zelfs vrijstaande woningen met grond tegen prijzen die in de Randstad ondenkbaar zijn.
Toch zie ik ook daar dat veel Nederlanders eerst huren. Niet omdat kopen onmogelijk is, maar omdat ze willen ervaren hoe het Franse leven in de praktijk bevalt. De afstand tot voorzieningen, de bureaucratie, het tempo van werken, dat zijn factoren die je niet uit een brochure haalt.
Spanje, betaalbaar maar niet overal
In Spanje wordt vaak gedacht dat alles goedkoper is. In Madrid en Barcelona zijn koopprijzen echter stevig gestegen, geregeld boven de 4.000 tot 6.000 euro per vierkante meter in populaire wijken.
Maar kijk je naar steden als Valencia, Murcia of Zaragoza, dan liggen prijzen vaak tussen de 1.500 en 3.000 euro per vierkante meter. In kleinere dorpen in Andalusië of Extremadura zijn nog aanzienlijk lagere prijzen te vinden.
Dat klinkt aantrekkelijk voor Nederlandse kopers, zeker vergeleken met Nederlandse prijzen. Toch adviseer ik ook hier om eerst te huren. De regionale verschillen in werkgelegenheid, infrastructuur en voorzieningen zijn groot. Een woning kan betaalbaar zijn, maar als de arbeidsmarkt beperkt is of voorzieningen ver weg liggen, verandert de rekensom snel.
Ierland, buiten Dublin ook krapte
In Ierland concentreert de aandacht zich vaak op Dublin, waar koopprijzen hoog liggen en huren tot de duurste van Europa behoren. Maar ook buiten de hoofdstad, in steden als Cork of Galway, is het aanbod beperkt en blijven prijzen stevig.
Hoewel de koopprijzen buiten Dublin lager liggen dan in de hoofdstad, zijn ze in verhouding tot lokale inkomens hoog. Dat maakt huren voor veel mensen de enige realistische optie, ook buiten het economische hart van het land.
Voor Nederlanders die Ierland overwegen, is het belangrijk om niet alleen naar salaris te kijken, maar naar woonlasten in verhouding tot inkomen. In sommige regio’s kan die verhouding minder gunstig uitvallen dan in Nederland.
Zwitserland, hoge drempel voor kopers
In Zwitserland zie ik misschien wel het duidelijkste voorbeeld van huren als structurele keuze. Koopprijzen zijn hoog, vaak boven de 8.000 tot 12.000 euro per vierkante meter in en rond steden als Zürich of Genève. Ook buiten de grote steden blijven prijzen stevig.
Daarnaast eisen banken een hoge eigen inbreng en strikte inkomenscriteria. Voor veel buitenlandse professionals is huren daarom de logische route. Dat is geen tijdelijke fase, maar een normaal onderdeel van het Zwitserse woonmodel.
Nederland als referentiepunt
Wanneer ik dit vergelijk met Nederland, zie ik dat de prijsverschillen soms meevallen en soms juist verrassen. Buiten de Randstad zijn in Nederland woningen te koop onder de 3.000 euro per vierkante meter, bijvoorbeeld in delen van Groningen, Drenthe of Limburg. Toch blijft de culturele druk om te kopen groot.
In veel andere Europese landen is die druk minder sterk. Huren wordt daar niet automatisch gezien als weggegooid geld. Het is een manier om flexibel te blijven in een arbeidsmarkt die internationaler en dynamischer wordt.
Waarom ik altijd eerst huren adviseer
In mijn begeleiding benadruk ik vrijwel altijd dat huren in de eerste fase verstandiger is. Niet uit voorzichtigheid, maar uit ervaring. Een land leer je pas kennen wanneer je er woont. Je ontdekt hoe de buurt voelt in de winter, hoe het verkeer loopt, hoe scholen functioneren en hoe toegankelijk zorg werkelijk is.
Door eerst te huren, behoud je vrijheid. Bevalt een regio niet, dan kun je relatief eenvoudig verhuizen. Verandert je baan, dan zit je niet vast aan een koopwoning die je snel moet verkopen. Zeker in markten die minder liquide zijn dan de Nederlandse, kan verkoop tijd kosten.
Die flexibiliteit is voor veel emigranten waardevoller dan directe vermogensopbouw.
De bredere beweging
Wat ik door heel Europa zie, is geen tijdelijke opleving maar een structurele verschuiving. Hogere rente, stijgende bouwkosten en veranderende levenskeuzes maken dat kopen minder vanzelfsprekend is dan voorheen. Dat geldt in Berlijn net zo goed als in Valencia, in Graz net zo goed als in Cork.
Voor Nederlandse emigranten betekent dit dat het verstandig is om hun koopinstinct even te parkeren. Niet omdat kopen verkeerd is, maar omdat de context verschilt. Wie zich goed laat informeren, regionaal vergelijkt en zichzelf de tijd gunt om te landen, vergroot de kans op een succesvolle emigratie aanzienlijk.
Een nieuw leven opbouwen begint zelden met een handtekening bij de notaris. Veel vaker begint het met een huurcontract, een open blik en de bereidheid om eerst te ervaren voordat je je definitief vastlegt.
Dit artikel is geschreven door Eric Jan van Dorp, auteur van onder meer de Succesvol emigreren-boekenreeks en oprichter van Grenzenloos.nl.
☕ Vind je deze en alle andere informatie op onze site waardevol? Steun Eric Jan en zijn team met een kleine donatie en help Grenzenloos gratis en onafhankelijk te houden. Zie: Samen houden we het gratis!
Grenzenloos werkt samen met diverse partners, waaronder Norsk.nl
