Hoe financier je een woning in het buitenland?

Bij het kopen van een woning in het buitenland zijn de regels en mogelijkheden sterk afhankelijk van het land waar je naartoe verhuist. Hieronder geef ik concrete voorbeelden van landen bij verschillende onderdelen van het financieringsproces.

Kun je in Nederland een hypotheek afsluiten voor een woning in het buitenland?
Nederlandse banken bieden meestal geen hypotheek aan voor woningen buiten Nederland. Wil je echter een woning kopen in een EU-land, zoals Spanje of Frankrijk, dan zijn er soms opties via internationale banken met vestigingen in beide landen, zoals ING of Santander. In deze gevallen kan de bank wel bereid zijn om mee te werken, maar vaak onder strengere voorwaarden en met een groter eigen inbrengpercentage.

Hoeveel kun je maximaal lenen als emigrant in het buitenland?
De maximale leensom en financieringsvoorwaarden kunnen flink verschillen:
Spanje: Banken in Spanje financieren doorgaans tot 70% van de waarde van de woning voor niet-ingezetenen. Voor inwoners kan dit oplopen tot 80%, afhankelijk van het inkomen en andere financiële factoren. Dit betekent dat je als emigrant 20% tot 30% eigen geld moet meenemen.
Portugal: In Portugal financieren banken meestal 75% tot 80% van de woningwaarde voor emigranten. Leg je minder eigen geld in, dan kan de rente hoger zijn, omdat banken dit als risicovoller beschouwen.
Zweden: Zweedse banken financieren vaak maximaal 85% van de marktwaarde voor ingezetenen, maar voor nieuwe emigranten ligt dit meestal lager, rond de 70%. Het helpt als je een stabiele baan hebt in Zweden en als de bank vertrouwen heeft in je financiële situatie.
Het meenemen van eigen geld na de verkoop van je huis in Nederland

Veel emigranten kiezen ervoor om hun huis in Nederland te verkopen en de overwaarde mee te nemen. Dit kan je een flinke financiële buffer geven in landen met hoge huizenprijzen, zoals Noorwegen of Zwitserland, waar de huizenmarkt erg concurrerend is.

Noorwegen: Met eigen vermogen kun je in Noorwegen een betere onderhandelingspositie hebben, vooral in steden zoals Oslo, waar de vraag hoog is en eigenaren zekerheid willen over het vermogen van kopers. Ook in landelijke gebieden geven banken vaak de voorkeur aan kopers met een sterke financiële positie.
Italië: In Italië, en dan met name in populaire regio’s zoals Toscane of Umbrië, zijn verkopers vaak op zoek naar kopers met direct beschikbare middelen. Dit kan je helpen om sneller een deal te sluiten, aangezien de Italiaanse banken een hypotheekaanvraag proces lang en complex kunnen maken voor niet-ingezetenen.
Andere belangrijke zaken voor emigranten bij de financiering van een woning in het buitenland

Valutarisico
Zwitserland: In Zwitserland betaal je vaak in Zwitserse franken. Schommelingen in de wisselkoers kunnen dus van invloed zijn op je maandlasten als je inkomsten in euro’s zijn. Zeker bij hogere hypotheekbedragen kan dit een grote impact hebben op je totale kosten.
Verenigd Koninkrijk: Als je naar het VK verhuist en een hypotheek afsluit in Britse ponden, kan de koers van de euro ten opzichte van het pond invloed hebben op je financiële planning, vooral omdat het pond een volatiele valuta is.

Lokale fiscale regels
Frankrijk: In Frankrijk zijn er belastingvoordelen voor mensen die er permanent wonen, zoals aftrekbare hypotheekrente en lagere vermogenswinstbelasting bij verkoop van je primaire woning. Dit maakt het aantrekkelijk om je hypotheek lokaal af te sluiten als je in Frankrijk gaat wonen.
Spanje: In Spanje betaal je als resident vermogensbelasting op wereldwijde bezittingen, waaronder een woning in Spanje. Dit betekent dat je goed moet plannen en eventueel financieel advies moet inwinnen, zeker als je ook nog vermogen in Nederland hebt.

Administratieve kosten en regels
Italië: Bij de aankoop van een woning in Italië kun je te maken krijgen met hogere notariskosten en registratiekosten dan in Nederland. Daarnaast kan het proces complex zijn door de vele lokale regels, vooral in historische gebieden.
Portugal: Portugal kent een IMT-belasting (Imposto Municipal sobre Transmissões), een soort overdrachtsbelasting die afhangt van de waarde van de woning. Deze belasting kan oplopen tot 6%, dus hou rekening met deze extra kosten.

Toekomstige verkoop
Zweden: In Zweden is de belasting op vermogenswinst bij verkoop van een woning relatief laag (22% over de winst), wat het aantrekkelijk kan maken om een woning te kopen en na een aantal jaren weer te verkopen.
Hongarije: Hongarije biedt belastingvoordelen bij verkoop als je de woning minstens vijf jaar hebt gehouden. Dit betekent dat je na deze periode geen vermogenswinstbelasting betaalt, wat aantrekkelijk kan zijn voor lange-termijn planning.

Door de regels en mogelijkheden per land goed te bekijken en af te stemmenop je financiële situatie, kun je een weloverwogen keuze maken voor een nieuwe woning in je toekomstige thuisland.

Tekst en afbeelding: Redactie Grenzenloos.nl